האם להשקיע בערך הנכס/עליית ערך או בתזרים מזומנים
השקעות בנדל"ן הן רבות ומגוונות וישנם סוגים רבים של השקעות – קצרות טווח וארוכות טווח, השקעות בקרן ריט, השקעות בנכס יחיד או בבניין, השקעות של עשרות בודדות של דולרים או כמה מיליונים ועוד ועוד.
יש אינסוף של סוגי השקעה, בנייה של תוכניות השקעה ודרכי השקעה מגוונות שיכולות להתאים לכל משקיע פוטנציאלי.
לכל אדם יש את השאיפות שלו לגבי מטרת ההשקעה שלו- האם הוא רוצה רק עוד תוספת קטנה למשכורת בכל חודש, אולי הוא רוצה שבפנסיה יהיה לו מספיק כסף לכל הצרכים והרצונות שלו או שהוא רוצה בתוך חמש שנים להיות חופשי כלכלית.
לכל מטרה יש את הדרך בה צריך ללכת בכדי להגיע אליה ולכן, חלק מהבחירות שנצטרך לעשות בתור משקיעי נדל"ן יהיו איזה סוג של השקעה נרצה לעשות בתוך שלל האפשרויות הקיימות והמוצעות לנו.
גם כאשר אנו מסתכלים על השקעות לטווח ארוך, כאשר כביכול נראה שיש דרך אחת שבה ניתן ללכת, האפשרויות האמיתיות הן באמת בלתי מוגבלות וניתן להשקיע במגוון דרכים בצורה יצירתית וחכמה.
לרוב נוכל למצוא בהשקעות לטווח ארוך (קנייה והשכרה של הנכס לאורך זמן) שני סוגים של משקיעים – אנשים המשקיעים בשווקים שמייצרים תזרים מזומנים גבוה ותשואות גבוהות ואנשים המשקיעים בשוק שחווה עליות ערך משמעותיות לאורך זמן.
שווקים של תזרים מזומנים
סוג המשקיעים הראשון, משקיעי תזרים המזומנים, בוחרים להשקיע בשוק שמאפשר תזרים מזומנים גבוה יחסית ולקבל תשואה גבוהה עבור ההשקעה שלהם.
משקיעים אלה מתרכזים בכסף שהם מקבלים בכל חודש בין אם הם מעוניינים למשוך אותו בכל חודש/רבעון/שנה (מה שפחות מומלץ אם רוצים לייצר פורטפוליו של נכסים) ובין אם להשקיע אותו מחדש בתשלום מקדמה על נכס נוסף וייצור תזרים מזומנים נוסף (מה שאנחנו כמובן ממליצים, מזומנים לקרוא את המאמר שלנו על ריבית דריבית בנדל"ן).
לרוב בשווקים של תזרים מזומנים ותשואות גבוהות לא נראה עליות ערך משמעותיות של הנכסים לאורך זמן. כמובן שישנם סיכויים גבוהים שהנכס שלכם יעלה בערכו (פשוט כי זה מה שקורה בנדל"ן) אך לא באחוזים גבוהים מאוד.
דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון כאשר אנחנו מבצעים השקעה כלשהי זה האם יש לנו הלוואה כלשהי לצורך ההשקעה. במידה וכן, אנו צריכים לקחת בחשבון את הריבית שאנו משלמים על ההשקעה ולהתחשב בה כחלק מהחישוב הכללי. אם יש לנו ריבית גבוהה ככל הנראה שנרצה שהתשואה שלנו תהיה גבוהה יותר כך שתכסה את ההוצאות שלנו. לכן שוק של תזרים מזומנים מתאים לאנשים שיש להם הלוואה עם ריביות גבוהות או כאלה שחייבים את תזרים המזומנים בשביל לכסות את ההחזר החודשי שלהם.
השקעה בשוק של תזרים מזומנים מאפשרת למשקיע לצבור הון בכל שנה ולהמשיך לייצר מזומן שיאפשר לו להגדיל את הפורטפוליו שלו במהירות יחסית.
שווקים של עליית ערך
סוג המשקיעים השני, משקיעי עליית הערך או ה- Equity, הם משקיעים בנכס כאשר הם יודעים שרוב הסיכויים שהם לא יראו כמעט החזר חודשי מהנכס שלהם או שאפילו יסיימו את חודש מאוזנים על אפס לאחר הוצאות המשכנתא וההוצאות השוטפות.
משקיעים אלה בוחרים את השוק בו הם רוכשים נכסים בקפידה והם יודעים שרוב הסיכויים שהם יוכלו לחוות עליית ערך גדולה מאוד לנכס שלהם בתוך מספר שנים. שווה להם להחזיק את הנכס הזה, גם ללא תזרים מזומנים חיובי כלל, בשביל הפוטנציאל של עליית הערך והמינוף שהם יוכלו לעשות ממנו (למשל, ריפייננס על הנכס או מכירת הנכס הקיים וקניית שני נכסים נוספים במקומו).
בהשקעה מסוג זה נמצאים המשקיעים שיכולים להרשות לעצמם את ההחזר החודשי של המשכנתא ואנשים הרוצים להגדיל את שווי ההון שלהם.
זה המקום הראוי לציין שהעובדה ששוק חווה עליית ערך כמעט מתמדת אינו מובטח שימשיך לעלות ואנשים רבים טוענים שהשקעה בעליית ערך היא השקעה ספקולטיבית. לכן, רצוי לעשות את שיעורי הבית שלכם היטב ולהבין לאיזה שוק אתם נכנסים והאם הסיכויים לטובתכם.
האם אין שוק של שני סוגי ההשקעה?
לא ניתן להגיד באופן חד משמעי שלא ניתן למצוא שוק שבו נוכל לקבל תזרים מזומנים בכל חודש ויחד עם זאת נראה עליות ערך גבוהות בנכסי הבתים לאורך זמן, אך לרוב זה או שוק של תזרים מזומנים או שוק של עליות ערך.
בתור משקיעים, נצטרך לבחור מהי ההשקעה הטובה והנכונה לנו באותו הרגע ולזכור שהאפשרויות בלתי נגמרות ותמיד נוכל לשנות את אופי ההשקעה שלנו לשינויים שהשוק חווה ושאנחנו חווים בתור משקיעי נדל"ן.
