סוגי שכונות בארצות הברית

הסוגים השונים של השכונות בארה"ב שכדאי להכיר לפני שמשקיעים

השקעות בנדל"ן בארה"ב ובישראל הינן השקעות שונות. הבדיקות יהיו שונות, התהליכים שונים, התשואות אחרות ויהיו משתנים רבים שנצטרך לקחת בחשבון.
אחד מהמשתנים שאנחנו צריכים להבין כאשר אנחנו קונים נכס בארה"ב הוא סוג השכונה בה אנחנו מתכוונים להשקיע, בין אם זה להשקעה לטווח קצר כמו עסקת פליפ או השקעה לטווח ארוך כמו קניה והשכרה של הנכס לאורך זמן. משקיעים רבים אוהבים לחלק שכונות של ערים לקבוצות על מנת להבין את האופי של כל שכונה, את האנשים אשר ירצו לגור בה, את סוג בתי הספר אשר יהיו בה, את רמת הפשיעה שיש בה ועוד.
כאשר אנו יודעים באיזה סוג של שכונה אנחנו רוצים להשקיע – נוכל להיות יותר ממוקדים בחיפוש שלנו ולהבין את קהל היעד שלנו, התשואות הצפויות לנו מהנכס ועוד. אופי השכונה יכתיב את האנשים שיגורו בה ואת התשואות הפוטנציאליות אותן נוכל להשיג.
אם תשאלו אמריקאים לגבי סוגים של שכונות כמו שנפרט לכם כאן מיד הם בוודאי יגידו שאין להם מושג על מה אתם מדברים. תרבות הפוליטיקלי קורקט (PC) חזקה מאוד באופי שלהם וזה מאוד לא מקובל לדבר על זה. יחד עם זאת, כאשר תהיו בקהילת משקיעי נדל"ן, כולם יבינו על מה אתם מדברים וישתמשו באותם המונחים שאתם משתמשים בהם.

סוגי השכונות

השכונות מחולקות לארבעה סוגים – A, B, C, D.
שכונות A הן השכונות היקרות והיוקרתיות ביותר בעוד ששכונות D הן לרוב שכונות שיש בהן רמת פשיעה גבוהה ודי מפחידות להסתובב בהן.
בכל סוגי ההשקעות, ככל שההשקעה שלנו עם פחות סיכונים, כך התשואה תהיה פחות גבוהה וככל שההשקעה שלנו תהיה השקעה "מסוכנת" נקבל עליה תשואה גבוהה יותר.
בדיוק כמו במשפט – "The bigger the risk, the greater the reward" זאת אומרת שככל שהסיכון יותר גבוה כך גם הפרס גדול יותר.

מה זה אומר סיכונים?

כשאנחנו מסתכלים על אופי השכונות אנחנו בעיקר מסתכלים על סוג האנשים שירצו לגור בשכונה הזאת או לחילופין, אנשים שלא תהיה להם ברירה אלא לגור בשכונה כזאת מפאת עוני ובעיות אחרות.
ככל שהשוכרים שלנו יהיו איכותיים יותר, כך הסיכון שלנו יורד – הם ככל הנראה יעשו פחות בעיות, יתקנו לפעמים את התקלות בעצמם, ישלמו לנו בזמן, לא יהרסו את הנכס שלנו, יוכלו לשלם לנו לאורך זמן ועוד.

שכונה A

אז כמו שכבר אמרנו, שכונות A הן השכונות היוקרתיות ביותר. כמובן שיקר הוא יחסי ומה שיהיה יקר בשוק אחד לא יהיה יקר בשוק אחר וזה תמיד ביחס למחירים בשכונות האחרות באותו השוק.
לרוב, הנכסים שם יהיו ברמה גבוהה ועם גימורים איכותיים, מחירי הבתים יהיו הגבוהים ביותר בשוק המקומי כמו גם מחירי השכירות.
האנשים החיים בשכונות אלה הם אנשי צווארון לבן – עובדים בכירים בתאגידים, יזמים מצליחים, אנשים מפורסמים, אנשי עסקים עשירים ועוד.
אלה הן שכונות שבהן יש את ממוצע הפשיעה הנמוך ביותר ושם נראה את בתי הספר הטובים ביותר ואנשים איכותיים אשר רוצים לגור שם.
נשמע כמו חלום נכון? אנשים איכותיים שמוכנים לשלם את מיטב כספם למען מגורים בנכס האיכותי והמשופץ שלנו. לא בדיוק.
בשכונות אלה מחירי השכירות פשוט לא מספיק גבוהים בכדי לייצר לנו תשואות טובות. אם נרצה להיות משקיעים של עליית ערך אולי נחפש נכסים בשכונות אלה וגם זה לא בטוח. התשואות שנוכל למצוא בשכונות אלה דומות יחסית לתשואות בארץ והן יהיו באחוזים בודדים.
לכן, אם נרצה לראות תשואות טובות נאלץ לוותר על הנכסים היפים והאנשים האיכותיים ולחפש לנו שכונה טובה יותר להשקיע בה.

• יתרונות – אנשים איכותיים שידאגו לבית בו הם גרים וישלמו לכם בזמן את השכירות החודשית.

• חסרונות– מיסים גבוהים, עלויות תחזוקה גבוהות ומחירי שכירות נמוכים הגוררים תשואות נמוכות.

שכונה B

בשכונות B גרים האנשים של מעמד הביניים – עובדי הייטק, בעלי מקצועות חופשיים, יזמים מתחילים ועוד.
לרוב בשכונות אלה נראה בתים יפים ומטופחים, אנשים איכותיים שמחפשים שם מקום מגורים, אחוזי פשיעה נמוכים יחסית, בתי ספר טובים ועוד.
אנשים הגרים בשכונות אלה הם אנשים שלרוב נראה שדואגים לנכסים שלהם, יש להם "גאוות בעלים" לנכס שהם גרים בו והם דואגים לו ומטפחים אותו ולעיתים גם ידאגו לתיקונים שצריכים להיעשות בנכס ללא עירוב בעל הנכס או מנהל הנכסים.
אנשים אלה לרוב יהיו עם מסוגלות כלכלית לשלם בכל חודש את שכר הדירה ולרוב יהיו להם אי אילו חסכונות בכדי לכסות על מצב של פיטורין או בעיות אחרות.
בשכונות אלה מחירי הנכסים ממוצעים יחסית לכל מחירים השוק ופעמים רבות אנשים יעדיפו לשכור נכס ולא לקנות אותו למרות שאולי היו יכולים כלכלית לעמוד בהתחייבות הזאת.
בשכונות אלה מחירי השכירות עדיין גבוהים יחסית, אך לא גבוהים כמו בשכונות A. מכיוון שמחירי הבתים בשכונות B יותר נמוכים נוכל למצוא שהתשואות שנוכל לקבל מהשכרת הנכסים שלנו כבר יהיו כדאיות יותר.

• יתרונות – השקעה בשכונת B מאפשרת לנו להתמודד עם פחות בעיות עם אנשים – האנשים שם איכותיים יותר ודואגים יותר לבית שבו הם גרים (הנכס שלכם) ולכן יהיו איתם לרוב פחות בעיות של תשלומי שכר דירה, פחות בעיות של הרס או תקלות שנעשות בנכס, לרוב הם אנשים שלא רוצים לייצר בעיות לעצמם ולכן לא ירצו שיפנו אותם מהנכס או שיהיו להם בעיות של תשלומים. בנוסף, לרוב, אנשים אלו ירצו להישאר בנכס לזמן רב כך שלא יהיו לנו חילופי דיירים באופן תכוף.
  בנוסף להון האנושי, לרוב נוכל לראות עליות ערך של הנכסים בשכונות האלה, דבר היכול לעזור לכם בריפייננס או במכירה לאחר עליית הערך וקניה של מספר נכסים במקום נכס יחיד. כמובן שלא ניתן להתחייב לעליית ערך אך אנחנו מדברים על הכלל ולא על היוצא מן הכלל.
• חסרונות – כפי שאמרנו, מכיוון שמחירי הנכסים עדיין גבוהים אך מחירי השכירות לא גבוהים מספיק עדיין כך שלא נראה תשואות גבוהות מאוד כמו שנוכל לראות בשכונות "קשות" יותר.

שכונה C

בשכונות C לרוב גרים אנשים צווארון כחול – עובדי מפעלים, ניקיון ועוד.
בשכונות אלה לרוב נראה עירוב של בתים – חלק מהבתים יהיו מטופחים ונראה שדואגים להם וחלק מהבתים יהיו מוזנחים מאוד ולא מטופלים כלל.
לרוב, בסוג שכונה זה נראה אנשים אשר כן עובדים ומתפרנסים אך בדוחק. אנשים ללא חסכונות גדולים (אם בכלל) ולרוב הם יאלצו לשכור בית ולא לקנות אחד בגלל חוסר זכאות למשכנתא מהבנק בעקבות התנהלות כלכלית לא נכונה.
בדרך כלל בשכונות אלה ישנם בתי ספר ממוצעים ורמות הפשיעה שם גבוהות יחסית בגלל ההון האנושי הגר בשכונות אלה.
מחירי הנכסים נמוכים + מחירי השכירות גבוהים יחסית למחירי הנכסים כך שהתשואות שלנו יהיו גבוהות לרוב.
כפי שאמרנו קודם – כגודל הסיכון כך גודל הפרס – יש לנו סיכון גבוה יותר עם האנשים החיים שם והפרס שלנו שאנו עומדים בסיכון זה הוא התשואה הגבוהה שאנו מקבלים על ההשקעה שלנו.

• יתרונות – תשואות גבוהות בעקבות מחירי שכירות גבוהים ביחס למחירי הנכסים כך שנוכל לקבל תזרים מזומנים גבוה בכל חודש.
• חסרונות – בשכונות C לעיתים נראה אנשים אשר לא דואגים לנכס שבו הם גרים ולעיתים אפילו עושים בו נזקים. כמו כן, בגלל שלרוב אנשים אלו חיים בדוחק אנו מסתכנים בעובדה שאולי יום אחד הם לא יוכלו לשלם לנו את שכר הדירה מכיוון שאיבדו את עבודתם או נקלעו לבור כלכלי.
  לרוב אנשים אלו יעברו בתים לפי העבודות בהן הם עובדים ולכן ישנה תחלופה גבוהה יותר של דיירים בשכונות אלה, דבר הגורם להוצאות נוספות לבעל הנכס.

שכונה D

שכונות אלה הן שכונות הנקראות פעמים רבות war zone (אזור מלחמה). אלו שכונות עם רמות פשע גבוהות וכאלה שמפחיד להסתובב בהן לבד ולא משנה אם זה יום או לילה.
בשכונות אלה גרים אנשים קשי יום – אנשים עם בעיות כלכליות, בעיות של פשיעה או סמים, אנשים ללא עבודה ועוד. לרוב, לאנשים הגרים בשכונות אלה אין ברירה אלא לגור שם מכיוון שהם אנשים שאינם מסוגלים כלכלית לקבל משכנתא ולכן נאלצים לשכור נכס ללא שום יכולת להיות בעלים של אחד.
בשכונות אלה ניתקל הרבה בבתים מוזנחים מאוד, עם הרבה זבל מחוץ לבית, חלונות מנופצים ועוד. נוכל לפעמים לראות נכסים שרופים שאף אחד לא טרח לתקן.
מחירי הנכסים נמוכים ביותר (יכולים לעלות אפילו כמה אלפי דולרים בודדים) אך מחירי השכירות יהיו גבוהים ביחס למחירי הנכסים כך שנוכל לראות תשואות דו ספרתיות.

• יתרונות – תשואות גבוהות ביותר ומחירי נכסים נמוכים מאוד כך שניתן לייצר פורטפוליו נכסים גדול עם מעט מאוד כסף.
• חסרונות – לרוב אנשים הגרים בשכונות כאלה יתייחסו לנכסים שבהם הם גרים בצורה לא טובה ויכולים לעשות בהם נזקים (למשל אם הבעלים מחליט לפנות אותם עקב אי תשלום שכר דירה). בנוסף, לא נוכל לסמוך על היכולת שלהם לשלם לנו את שכר הדירה בכל חודש ולכן נאלץ לעתים קרובות להתעסק בפינוי דיירים שלא משלמים מה שיעלה לנו זמן וכסף.

לסיכום, ניתן להסיק שכל שכונה כאן מסמלת סוג השקעה שונה. מסולידי מאוד ועד השקעה בסיכון גבוה > כל אחד מאיתנו יודע איזה סוג השקעה מדבר אליו, עכשיו רק נשאר לכם לבחור את שלכם…