קניתי, השבחתי, מכרתי – עסקת פליפ
אם אתם מתעניינים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ובמיוחד אם בנדל"ן בארה"ב, בוודאי שמעתם על המושג "פליפ" (אגב, המונח בקרב משקיעי הנדל"ן נקרא Fix & Flip). מדברים על שיטת השקעה זו הרבה, בעיקר בעקבות כל התוכניות האמריקאיות הפופולריות בהן רואים אנשים עושים עסקה שכזו יוצאים עם עשרות או מאות אלפי דולרים כרווח.
בפועל, המציאות קצת פחות זוהרת מתוכניות השיפוץ הללו אבל אל תטעו – בעסקת פליפ ניתן להרוויח כסף והרבה.
למה המציאות היא לא ממש כמו מה שמראים לנו בערוץ בית+? כי לא בכל פליפ עושים דברים חדשים ומרגשים (הפליפר החכם יעשה את אותו הדבר בכל פליפ – סוס מנצח לא מחליפים), כי אתם לא יודעים את השורה התחתונה (יורדים משורת הרווח מיסים, עלויות סגירה ועוד) וכי האנשים שאנחנו רואים בתוכניות האלו הם מומחים שיש מאחוריהם כבר המון בתים משופצים.
אז האם זה אומר שנוותר? ממש לא. זה רק אומר שאנחנו צריכים להכין את הקרקע, לרכוש ידע, להבין את כל השלבים שאנו צריכים לעשות בדרך לשם ולא לחפף באף אחד מהם.
למי פליפ מתאים?
בטח חלקכם עבר שיפוץ או שניים בחייו (או אפילו בניה של בית מאפס) ואתם יודעים שבכל שיפוץ אנחנו תמיד נגלה עוד דברים שצריך לעשות, עוד דברים שלא בסדר וחייבים לתקן וכו'.
פליפים לא מתאימים לבעלי לב חלש. כמו שאמרנו – תמיד יהיו הפתעות (פחות טובות בדרך כלל), דברים שצריך לטפל בהם בהם באופן דחוף, בעלי מקצוע שנעלמים וכו'. אלו החסרונות של עסקת פליפ.
היתרונות לעומת זאת, גדולים לפחות כמו החסרונות – עסקה מהירה הלוקחת בדרך כלל פחות משנה בה ניתן לעשות רווח גדול מאוד.
האם אתם מכירים הרבה השקעות שיניבו לכם עשרות אלפי דולרים כרווח תוך שנה? אין הרבה כאלו.
אז נסכם – פליפים מתאימים לאנשים בעלי תושייה, כאלה שמבינים שמשוכות הן חלק מהתהליך, מצליחים להישאר רגועים גם כשיש בעיות ושיש להם יכולת להתמודד עם בעיות ותקלות בצורה טובה ולא היסטרית.
מה חשוב לבדוק ולשים לב לפני רכישת נכס לפליפ?
בחירת אזור
זהו אחד הקריטריונים הקריטיים ביותר להצלחה של הפליפ.
כאשר אנו בוחנים אזור להשקעה אנו חייבים לוודא שהוא אזור שימשוך קונים פוטנציאליים אשר ירצו לקנות את הנכס המשופץ שלנו וכמה שיותר מהר. אנו צריכים להתאים את השיפוץ שלנו לסוג האוכלוסייה בשכונה – לא נקנה בית של חמישה חדרים בשכונה של משפחות צעירות עם ילד או שניים ולא נקנה בית עם חדר שינה אחד בשכונה של משפחות לא צעירות עם שניים או שלושה ילדים.
אז מה נבדוק? ברגע שנבין את אופי השכונה נוכל לוודא שהדברים אותם קונים פוטנציאליים מחפשים יהיו באזור הנכס שלנו – אם נבחר שכונה של משפחות ננסה למצוא שכונה עם בתי ספר טובים עם מקומות עבודה וקרוב לפארקים וגני משחקים. אם נבחר שכונה של משפחות צעירות או רווקים (Young professionals) נוודא שיש בשכונה קווי אוטובוס או רכבת, מסעדות, ברים וכדומה.
בדיקת המחירים באזור
בארה"ב, שלא כמו בישראל, שכונות יכולות להתחלק לרחובות טובים וכאלה שלא. זה רווח מאוד ולכן כאשר אנו רוצים לקנות נכס ברחוב מסוים אנו חייבים לוודא שזה רחוב אשר מתאים לסוג האוכלוסייה אותה אנו רוצים למשוך ושמחירי הבתים מתאים למחיר שאנו רוצים לשלם על הנכס (לקנות אותו).
לבדיקה של מחירי נכסים אנו קוראים comps וזוהי בדיקה של כל הנכסים אשר נמכרו עד חצי השנה האחרונה, ברדיוס של עד חצי מייל (עדיף פחות) ובעלי אותם הקריטריונים כמו של הנכס שלנו – גודל הנכס, גודל השטח, מספר חדרי השינה, מספר חדרי השירותים, כמה קומות, עם חניה/בלי, רמת השיפוץ וכו'.
בדיקה זו תיתן לנו שתי תוצאות – התוצאה הראשונה תהיה האם אנחנו קונים נכס במחיר הגיוני (מחיר ששולם בעבר) למצב הנכס והשיפוץ אותו הוא צריך לעבור.
התוצאה השניה תהיה באיזה מחיר נוכל למכור את הנכס לאחר השיפוץ עם אותם הקריטריונים בדיוק. דבר זה נקרא (ARV (after repair value וזה המחיר בו נמכור את הנכס שלנו לאחר סיום השיפוץ.
זמן מדף
חשוב לוודא שאנחנו קונים נכס באזור בו ממוצע הימים אשר הבית יושב בשוק הוא ממוצע נמוך. מונח זה נקרא ADOM – average days on market.
ככל שהבית שלנו יחכה פחות ימים למכירה בשוק, ככה העלויות שלנו יהיו יותר נמוכות וגם נוכל לקבל את הכסף שלנו בחזרה ולהמשיך לעסקה הבאה.
הצעות מחיר
השלב הבא שאנו צריכים לעבור הוא קבלת הצעות מחיר על ידי קבלנים ובחינת כמות העבודה ועלותה. אנו ממליצים לקבל לפחות שלוש הצעות מחיר משלושה קבלנים, כך תדעו מה העלות הממוצעת ומה הם מציעים לשפץ בבית.
כאשר יש לכם שלוש הצעות הוסיפו עליהן תוספת של 10% מהעלות, הפתעות ובעיות שלא ראינו מראש.
חוק ה -70%
כאשר אנו באים לבחון את כדאיות העסקה ישנו חוק היכול לעזור לנו בצורה פשוטה ביותר. החוק הוא כזה – מחיר קניית הנכס ומחיר השיפוץ צריכים להיות עד 70% מה-ARV שלנו.
דוגמה:
אם ה-ARV (מחיר מכירת הבית לאחר השיפוץ) שלנו הוא 200,000, אנו צריכים לוודא שעלות קניית הבית יחד עם עלות השיפוץ לא יהיו יותר מ-140,000 (70% מ-200,000).
משמע, אם הצעת המחיר על הבית והצעות המחיר של הקבלנים הם פחות מ-140,000 אתם כנראה תרוויחו מהעסקה הזאת.
אינספקשן
אינספקשן היא בדיקה הנערכת ע"י בודק מוסמך הבודק את הבית מן המסד ועד הטפחות – היסודות, החשמל, הביוב, הריצוף, המטבח, הקירות, החלונות ועוד ועוד.
בסוף הבדיקה הזו אנו נקבל דו"ח עם כל הבעיות שיש בבית וכך נוכל לדעת במה אנו צריכים לטפל ומה זקוק לתיקון, החלפה וכו'. אנו ממליצים לכם בחום לא לוותר על בדיקה זו – היא יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי דולרים ואפילו יותר מזה לפעמים – למשל אם היא תגרום לכם להבין שרכישת הבית לא כדאית, לא תבזבזו זמן על ניסיון לשפר ולשפץ את הבית ותעברו מהר לעסקה הבאה.
שפצו בהתאם לאזור
פעמים רבות משקיעים מתפתים לשפץ את הנכסים שלהם ברמה אשר לא מתאימה לשכונה בה הנכס נמצא.
אין שום הגיון לשים פרקט מעץ מלא או שיש כמשטח למטבח בשכונה בה הבתים לא מעוצבים כך. לרוב, כאשר נשפץ שלא בהתאם לרוב הבתים בשכונה פשוט נפסיד כסף מכיוון שהקונים הפוטנציאליים שלנו לא יהיו מוכנים לשלם על רמת השיפוץ הגבוהה.
בדקו שאתם יודעים מה החומרים אשר רוב הבתים בשכונה זו מעוצבים מהם ודאגו להישאר ברמה הזאת וללא חריגות מיותרות בתקציב מכיוון שלרוב לא תראו החזר להשקעה זו.
קנו את הבית הכי מכוער בשכונה הכי טובה ולא להיפך
לרבים מאיתנו יש את הנטיה לרצות לרכוש נכס שנראה טוב. אבל, זה בדיוק ההפך מההיגיון כשאנחנו מדברים על עסקת פליפ.
בעסקה מסוג זה אנחנו רוצים לבחור שכונה טובה, כזו שמחירי הבתים בה גבוהים ושנוכל להרוויח הרבה כסף ממכירת הנכס ולקנות נכס שכולם לא רוצים לקנות או מפחדים מכמות העבודה שהוא מצריך.
אם יהיה לכם את הנכס הכי יפה בשכונה לא טובה ככל הנראה אף אחד לא יסכים לשלם את מה שאתם דורשים. לעומת זאת, אם אחרי שתשפצו יהיה לכם נכס איכותי בשכונה איכותית אתם תקבלו את המחיר שאתם מבקשים.
תזמנו את המכירה
אצל האמריקאים, כמו אצלנו, יש תקופות שהם פחות קונים נכסים. אם בארץ מישהו יעמיד למכירה נכס בתקופת החגים הוא כנראה יחכה עד שזו תיגמר ולא הרבה קונים פוטנציאליים יגיעו לראות אותו בתקופה זו. כך גם אצל האמריקאים – בתקופת כריסמס והשנה החדשה ובחגים יש ירידה משמעותית במכירת בתים.
אתם לא רוצים להיתקע עם בית שעומד כבר הרבה זמן בשוק (נתון אותו קונים אמריקאים ממש לא אוהבים) רק בגלל שהצעתם למכירה בזמן לא טוב.
סטייג'ינג
בעולם הפליפים זה מונח חדש אך זו פעולה שיכולה לגרום לנכס שלכם להימכר הרבה יותר מהר ובמחיר הרבה יותר גבוה.
סטייג'ינג זה בעצם עיצוב הנכס בזמן המכירה שלו. חברות המציעות שירות זה יביאו ריהוט, תמונות ואביזרים ויעזרו לקונים הפוטנציאליים שלכם לדמיין את עצמם חיים בבית הזה ביתר קלות. עלות של שירות זה יעלה בין 1500-4000 דולר.
אלה הנקודות החשובות, אפשר כמובן להעמיק ולפרט הרבה יותר על כל אחת מהן.
חשוב שלא לחפף ולא להסתנוור מהמחירים או מהרווח הפוטנציאלי שאפשר לעשות בעסקה מבלי שבחנתם לעומק את המספרים.
מניסיון, הקפדה על הפרטים האלה תחסוך מכם כאבי ראש וכאבי לב.
מרגישים שאתם רוצים עוד מידע? מוזמנים להשאיר פרטים בטופס ונחזור אליכם מהר מהצפוי!
