מי רוצה להיות יזם נדל"ן?
אנשים רבים מתעניינים בהשקעה בנדל"ן, רוצים ללמוד על הנושא ולהשקיע את כספם בנדל"ן (בין אם בארץ או בחו"ל) – עד כאן התיאור הזה יכול להכיל בעצם כל מי שמתישהו משקיע בנדל"ן, בצורה ישירה ואקטיבית או עקיפה ופסיבית.
בשנים האחרונות המונח "יזם נדל"ן" נשמע מכל עבר ופעמים רבות התפיסה או ההבנה לגבי מה זה להיות יזם נדל"ן היא לא נכונה.
אז חשבנו לעשות לכם קצת סדר עם זה
אז מיהו יזם נדל"ן?
ההבדל בין אדם שקונה בית למגוריו האישיים לבין אדם הקונה בית לצורך עסקי של השקעה ורווחים הוא ההבדל בין בעל בית לאיש עסקים – יזם נדל"ן.
עצם קניית הבית ומגורים בו לא הופכים אף אחד ליזם נדל"ן. יזם נדל"ן הוא אדם בעל חשיבה עסקית המעוניין לייצר עסקים ורווחים מנדל"ן ולא לגור בו.
ישנם יזמי נדל"ן המתעסקים עם סכומי כסף קטנים וישנם יזמי נדל"ן המגלגלים מיונים ועשרות מיליונים וכמובן שההבדל בניהם הוא עצום מבחינת רמת העסקאות, ההוצאות והרווחים. מה שמשותף לשניהם הוא ששניהם מרוויחים כסף מיזמות הנדל"ן שלהם ושניהם, בסופו של יום, יזמי נדל"ן.
הרבה אנשים יאמרו לכם שאתם חייבים הון התחלתי בשביל להיות יזם נדל"ן ולהשקיע. אנחנו נאמר לכם שזה ממש לא נכון. אנחנו בהחלט לא אומרים שבמידה ויש לכם הון ראשוני לא רצוי להשתמש בו רק שזה לא יהיה הדבר שיגרום לכם להחליט לא להשקיע בנדל"ן.
חלק גדול מלהיות יזם נדל"ן זה היכולת לגייס כסף בין אם זה מאנשים פרטיים, מחברות מסודרות או מבנקים. תהיו סמוכים ובטוחים שהמיליונים שחברות הענק משקיעות בנדל"ן לא מגיעים בכללם מהכיס הפרטי של היזמים אלא ממונפים דרך בנקים או בעזרת קרנות.
סוגי יזמות נדל"ן
שיפוץ ומכירה (פליפ/אקזיט)
רוב האנשים מכירים את תוכניות הטלוויזיה האמריקאיות בהן לוקחים בית מוזנח והרוס והופכים אותו לברבור יפיפה. אז נכון, החיים של יזמים אלה אינם נוצצים כל כך במציאות אך העיקרון כאן נכון – רכישה של נכס במצב ירוד ומתחת למחיר השוק והפיכתו בעזרת שיפוץ של החלק הפנימי והחיצוני לנכס אטרקטיבי בו אנשים ירצו לגור.
כמובן שמחיר הקניה והשיפוץ צריך להיות נמוך ממחיר המכירה ובעקבות כך ישנם רווחים ליזם.
הנכס יכול להיות בית פרטי או בניין של עשרות או מאות יחידות אבל העיקרון כאן נכון לכל סוג נכס.
כאן חשוב לדעת את מחיר השוק האמיתיים גם בכדי לקנות נכס במחיר אטרקטיבי וגם בכדי לדעת באיזה סכום נוכל למכור אותו לכשיסתיים השיפוץ.
בנוסף, כדאי שבמקרה זה נחזיק בצוות מקצועי שיודע את כל מה שאנחנו לא – מתווך, קבלן, אנשי מקצוע ועוד.
נכס מניב
הכוונה בנכס מניב זה נכס להשקעה אשר אנו מקבלים עליו שכר דירה בכל חודש בחודשו. הנכס הזה יכול להיות בית פרטי, בניין דירות, מחסנים, שטח מסחרי ועוד.
כאן ההשקעה היא לטווח ארוך ונוכל ליהנות מהכנסה חודשית, השבחת הנכס ועליית ערך לאורך זמן חיי ההשקעה. במידה ונצטרך את הכסף נוכל לממש (למכור) את הנכס ולקבל את כספנו (ובתקווה רווחים כתוצאה מעליית ערך) בחזרה.
בניה ומכירה
ביזמות זו האתגר בוא לאתר מגרשים בעלי מחירים אטרקטיביים ועליהם לבנות נכס בבניה עצמית.
ביזמות מסוג זה הדבר החשוב ביותר הוא איתור המגרש אשר בעלות נמוכה – כאן מחיר המגרש יקבע את הרווח הסופי מכיוון שמחיר הבניה הוא לרוב יהיה אחיד, בנושא זה לא נוכל לחסוך בדרך כלל יותר או פחות והמחיר הוא קבוע מראש.
סחר בקרקעות
יזם נדל"ן אשר סוחר בקרקעות צריך לדעת לזהות קרקע לפני הפשרתה וקבלת אישורים לבניה. כאן לא מדובר בבניה של נכס אלא הזיהוי הזדמנות של איתור קרקע באזורים אסטרטגיים שבעוד שנים מספר יקבלו את אישורי הבניה ואז יעלו הרבה יותר.
דרך נוספת היא רכישת קרקעות חקלאיות בתקווה שיופשרו ויוכלו להימכר ברווחים עצומים.
ביזמות מסוג זה היזם צריך לדעת לזהות הזדמנויות, בעל יכולת הבנה של עסקי הקרקעות וזיהוי הפוטנציאל הגלום בהן ולהיות בעל קשרים מצוינים עם בעלי תפקידים ברשויות המקומיות.
אגב, יזם נדל"ן הוא כזה שממשיך ללמוד כל הזמן ולהתפתח, כמו כל שאר היזמים.
אז המשיכו ללמוד, מוזמנים להמשיך לקרוא אצלנו – אנחנו יזמים בעצמנו ונמשיך להעביר את מה שלמדנו ונלמד כל הזמן.
