תשובות לשאלות נפוצות - FAQ

מכיוון שלא תהיו בארה"ב כל הזמן ולפתור תקלות מרחוק ובשעות לא הגיוניות (אזורי זמן שונים) הדבר החכם ביותר שניתן לעשות הוא לשכור חברת ניהול נכסים. חברה זו דואגת למציאת וסינון הדיירים, פתירת בעיות בנכס, תיקון תקלות, גביה ועוד. הם גובים מהמשכירים בדרך כלל 10% משכר הדירה ואתם בתמורה מקבלים שקט וידיעה שהכל עובד ומתנהל גם בלעדיכם.

ארה"ב היא ארץ ענקית ומחולקת להמוני תתי-שווקים. בכדי להחליט היכן תרצו לקנות נכס להשקעה תצטרכו לעשות סקר שוק בכדי לוודא שהשוק בו אתם הולכים להשקיע הוא שוק המתאים לכם.

ככלל אצבע רצוי לבחור שווקים שהמחירים בו יתאימו לתקציב שלכם, שיש בהם הגירה חיובית ופיתוח תשתיות ומקומות עבודה ושהתשואה בו גבוהה.

כיום בארה"ב תוכלו לקנות נכס גם ב- $8,000 אך אנו יכולים להבטיח לכם שנכס זה לא יהיה בשכונה שתרצו להסתובב בה או לשלוח את מנהל הנכסים שלכם אליה. מסכום של 200,000 ש"ח תוכלו לרכוש נכס שייצר לכם תשואה יפה.

רוב האמריקאים יעדיפו בית פרטי על דירה. תצטרכו להחליט לאיזה פלח שוק אתם מכוונים ולפי זה תוכלו להחליט איזה סוג של נכס לקנות – אם תרצו לפנות לקהל של רווקים או זוגות צעירים תקנו נכס של שני חדרים ואם תרצו לפנות למשפחות גדולות תקנו בתים של שלושה או ארבעה חדרי שינה ויותר מחדר רחצה אחד.

בכדי לפנות לחלק הגדול ביותר באוכלוסייה אנו ממליצים לרכוש בית של שלושה חדרי שינה עם אחד או שני חדרי רחצה.

חלק ממה שחברת הטייטל עושה זה ניהול הכספים של רכישת הבית. הכסף שעובר למטרת רכישת הנכס נכנס לחשבון נאמנות שחברת הטייטל מחזיקה ולאחר ה-closing (הסגירה הסופית של מכירת הנכס) הכסף עובר ישירות למוכר הנכס דרך חשבון זה. 

אנחנו לעולם לא נשלם ישירות למוכר את הכסף אלא רק לחברת הטייטל.

התשובה היא כמובן – תלוי איזה נכס ובאיזה שוק.

כאשר אנו מתייחסים לנכס למגורים נוכל, בשווקים מסוימים בהם אנו עובדים, לקבל בין 8-12%. על חלק מהנכסים נוכל לקבל יותר, על חלק פחות. שווקים מסוימים מתנהגים כמו ישראל מבחינת התשואה ובשווקים אחרים התשואה יכולה להיות כפולה ויותר. 

לכן, אם מישהו מבטיח לכם תשואה מסוימת תצטרכו לבחון שנית את העסקה. לא ניתן להבטיח תשואה, ישנם משתנים רבים ודברים שאינם ביכולתנו לצפות או לשנות ולכן התשואה היא משוערת בלבד.

לאחר שנמצא נכס לרכישה, הזמן שיקח עד שיעבור לבעלותנו הוא כ-45 ימים מיום חתימת הצעת המחיר ע"י המוכרים. אנו ממליצים על שבועיים של תקופת אינספקשן ועוד 30 ימים עד ל-closing בכדי שלא נהיה בלחץ ונוכל להיות בטוחים שכל הבדיקות נערכו והכסף הועבר מישראל לחשבון הנאמנות בארה"ב.

ישנן מספר חברות פרטיות (כמו covercy או transferwise למשל) אשר ניתן להעביר דרכן דולרים לארה"ב. העברה דרך הבנק היא גם אפשרות טובה.

רצוי לבדוק ביום ההעברה את השערים והעמלות של כל חברה/בנק ולהחליט מה הדרך החסכונית ביותר להעברה אותו הזמן.

לפני רכישת נכס בארה"ב רצוי לעשות בדיקה המותאמת בדיוק למטרה זו הנקראת אינספקשן. בבדיקה זו בודק מוסמך בוחן את הנכס מן המסד ועד הטפחות. לאחר הבדיקה אנו נקבל דו"ח ובו יהיו רשומות כל הבעיות, השיפוצים הדרושים בכל חלק בבית ומצב הנכס באופן כללי.

התשובה היא כן אך באופן כללי נדל"ן לאורך שנים וברוב המקומות חווה עליית ערך ולא ירידה. במידה וקניתם נכס, רוב הסיכויים שבעוד שלושים שנים תהיה לו עליית ערך משמעותית. עם זאת, ישנם מקרים של ירידת ערך הנכסים באזור מסוים בעקבות השתלטות של אוכלוסיות לא טובות למשל או משבר כלכלי/נדל"ני (שבמקרה זה רוב הסיכויים שהערך יחזור שוב לערכו המקורי או אף למעלה מזה).

חלק מתהליך רכישת נכס בארה"ב הוא בדיקת הנכס ע"י חברת טייטל. חברה זו בודקת שאין חובות, עיקולים או שיעבודים על הנכס שאתם מתכננים לרכוש ובעזרת ביטוח טייטל תוכלו להיות בטוחים שכל שיעבוד שאולי יתגלה בהמשך יכסה אתכם בכל בעיה.

בכדי להתנהל מול רשויות המס האמריקאיות נצטרך להנפיק מספר זהות להתנהלות זו הנקרא ITIN. בסוף כל שנה נצטרך לדווח על הפעילות הפיננסית שלנו בארה"ב בעזרת רואה חשבון מוסמך לארה"ב.

התשובה היא – תלוי. אתם יכולים לרכוש נכס גם על שמכם הפרטי. במידה ואתם רוכשים נכס אחד בלבד (ולא מתכננים להמשיך ולרכוש נוספים) תוכלו להסתפק בכך ולהימנע מכל הפרוצדורות והכספים הכרוכים בפתיחת LLC, אם כי תוכלו לפתוח LLC גם רק עם נכס יחיד ברשותכם.

במידה ואתם מתכננים לרכוש יותר מנכס אחד אנו ממליצים לפתוח LLC ולהגן על עצמכם במקרה של תביעה.