מה זה CapEx ולמה חשוב לחסוך לזה כסף בכל חודש
בכל נכס פיזי שנקנה, בין אם זה בית פרטי, חנות או מפעל – יהיו לנו הוצאות הכרוכות בתפעול שלו.
כשאנחנו מסתכלים על ההוצאות בתפעול הנכס, נוכל לחלק את ההוצאות לשתי קטגוריות:
- הוצאות תפעול הנכס ברמה היומית/חודשית/שנתית.
- הוצאות גדולות על דברים שישפרו את הנכס או ישאירו אותו במצב תקין.
הוצאות התפעול של נכס רנטל בארה"ב הן למשל תשלום למנהל הנכסים, תיקונים קטנים או החזר הלוואה שלקחתם למען רכישת הנכס. כתבנו עוד על הוצאות תפעול נכס כאן
אז מה זה ההוצאות האחרות, הגדולות יותר? אלו הן הוצאות אשר נקראות CapEx.
מה זה CapEx
אז CapEx, או Capital Expenditures, נקראות הוצאות הון בעברית.
הוצאות הון הוא מונח המתאר את הוצאות החברה שמשמשות לשדרוג, רכישה או שימור הנכס או הנכסים שלה. כאשר רוצים לקנות רכוש קבוע, לתקן משהו גדול או להוסיף ערך קבוע שמשך חייו מוערך למעלה משנה זה נחשב להוצאות הון.
בניגוד להוצאות הקבועות, אשר נחשבות להוצאות תפעול, כמו מיסים, עמלות וכו', CapEx הוא לא משהו שאנחנו מוציאים באופן קבוע אלא אלו הן הוצאות (גדולות לרוב) אשר קורות כל מספר שנים.
מה זה CapEx בנדל"ן
כשאנחנו מסתכלים על CapEx בנדל"ן, אנחנו בעצם מסתכלים על ההוצאות הגדולות והלא קבועות שאנחנו מוציאים עליהן כסף כל כמה שנים ולא באופן קבוע, כמו למשל – גג חדש, שדרוג מערכת החשמל או הביוב, מערכת החימום והקירור, דוד, חלונות ועוד.
כל הדברים הללו הם לא פריטים שנחליף כל שנה אלא כל מספר שנים (לפעמים אפילו כל 30 שנים) והם משאירים את הנכס שלנו פועל באופן חלק וטוב וללא בעיות.
איך בוחנים נכס להשקעה לפי ה-CapEx
כשאנחנו רוצים לבחון נכס להשקעה אנחנו חייבים לקחת בחשבון את כל מה שנצטרך להוציא עליו כסף, בין אם זה יקרה בעת הרכישה ובין אם זה יקרה בשנים העוקבות לאחר רכישתו.
לאחר בדיקת האינספקשן נוכל לדעת האם יש פריטים הנכנסים לקטגוריית ה-CapEx וצריכים שדרוג או החלפה. כשאנחנו יודעים מה אנחנו צריכים להחליף אנחנו כמובן נכניס את זה לתוכנית העסקית שלנו כחלק משיפוץ הנכס שלנו והתיקונים הכלליים שיש לבצע לאחר קנייתו.
לצערנו, פעמים רבות משקיעים לא מסתכלים על הפריטים שיצטרכו להחליף שלוש או חמש שנים לאחר רכישת הנכס וזו טעות חמורה ויקרה.
דמיינו לעצמכם שהגג בנכס שקנינו הוא כבר בן 18 וסוג הגג הזה מחזיק בין 15-20 שנים. אין נזילות מהגג והוא בסדר גמור, רק שהוא כבר קרוב ליום תוחלת החיים שלו. רכשנו את הנכס ולא הכנסנו את החלפת הגג לתוכנית העסקית שלנו מכיוון שהוא תקין.
רק שיש בעיה קטנה. עוד שנתיים או שלוש שנים בערך נצטרך להחליף את הגג כי הוא יתחיל לנזול. ומה עכשיו יקרה? תזרים המזומנים שלכם בשנה או השנתיים האחרונות ילך כולו לתיקון הגג ואתם תחזרו לנקודת האפס ותתחילו את מסע הרווחים שלכם מחדש. רק שעכשיו יכול להגיע עוד החלפה של דוד ישן או שמערכת החימום תדלוף… הבנתם את הרעיון נכון?
אז אנחנו לא כאן כדי להלחיץ אתכם, אנחנו כאן כדי לפקוח לכם את העיניים ולעזור לכם לפתור בעיות מראש ולא רק בדיעבד.
איך להעריך CapEx
יש שתי דרכים שנצטרך ללכת בהן בשביל להעריך CapEx.
הדרך הראשונה היא שלאחר שנקבל את דו"ח האינספקשן ונדע מה גילו ומצבו של כל פריט, נוכל לבחון מהם הפריטים שאנחנו יודעים שנצטרך להחליף או לשדרג במספר השנים הקרובות לאחר רכישת הנכס. כמו בדוגמה למעלה, אם אנחנו יודעים שהגג שלנו בסוף חייו, נצטרך להכניס את ההוצאה של גג חדש בתוכנית העסקית שלנו, ממש כאילו אנחנו מחליפים אותו כרגע – גם אם נחליף אותו עוד שלוש שנים.
ככה לא נהיה מופתעים כשעוד שלוש שנים הגג יתחיל לנזול ולא יהיה לנו כסף להוצאה הזאת או לחילופין נוציא את כל תזרים המזומנים שקיבלנו עד היום.
הדרך השניה היא מאוד פשוטה. ישנם דברים שאנחנו לא יודעים בני כמה הם ומתי הם שודרגו והדרך היחידה שיש לנו בכדי לגדר את הסיכון שלנו היא פשוט לחסוך כסף בכל חודש בשביל הוצאות ה-CapEx. ככה לא נופתע כשתהיה לנו הוצאה ונוכל בקלות לשלם עליה.
זה נכון, ההוצאות בנכס של 100 מ"ר ונכס של 250 מ"ר הן לא אותן הוצאות ולכן החישובים של כמה כסף כדאי לשים בצד הם יהיו שונים.
כדאי לשבת ולהכין רשימה של כל הפריטים שנכנסים ל-CapEx והגיל שלהם בנכס שלהם. הפריטים שלרוב נכנסים לרשימה הם:
- גג
- דוד מים
- מכשירי חשמל (בארה"ב נהוג לשכור נכס עם מכשירי חשמל של המטבח כמו תנור, גז, מדיח ומיקרו. לעיתים גם מכונת כביסה ומייבש יהיו בנכס להשכרה אבל זה תלוי שוק)
- שביל גישה/חניה
- מערכת חימום וקירור
- ריצוף
- מערכת ביוב
- חלונות
- צביעת הנכס
- החלפת מטבח
- מבנה – קירות הבסיס וכו'
- גינון (הורדת ענפים שיכולים להרוס את הגג, הרחקת שיחים וצמחיה מקירות הבית)
אם אנחנו יכולים לדעת את גיל הפריט, נוכל לדעת כמה הוא עולה ולחלק את עלותו לפי מספר השנים שנשארו לו לפעול כראוי וזה מה שנצטרך לחסוך עבור פריט ספציפי זה.
במידה ואנחנו לא יודעים את גיל הפריט, נצטרך להבין כמה עולה כל פריט ולחלק בתוחלת החיים שלו. למשל, אם החלפת גג עולה $5,000 ותוחלת החיים שלו היא 20 שנים, יוצא שבכל שנה נצטרך לשים בצד $250 בשביל שיהיה לנו מספיק כסף להחליף אותו בתום 20 שנים. כך נצטרך לעשות לכל פריט.
אז אנחנו לא מצפים שתעשו את כל המחקר הזה, אבל אם בכל חודש תשימו בצד 150-200$ מתוך תזרים המזומנים שלכם, כנראה שתצליחו לכסות כל הפתעה (לא נעימה לרוב) שתגיע אליכם.
לסיכום, אנחנו ממליצים בחום לזכור את נושא ה-CapEx, לבדוק לעומק את גילאי הפריטים הנכנסים תחת קטגוריה זו ולראות כמה כסף תצטרכו לשים בצד בשביל תיקונים אלה. כמו כן, רצוי מאוד לחסוך קצת כסף כל חודש להוצאות ה-CapEx כך שלא תופתעו או תצטרכו להוציא כסף מכיסכם.
