אל תדחו למחר את מה שאפשר(וצריך) לעשות היום
הרבה משקיעי נדל"ן נוטים להתעלם קצת או לעגל פינות על כל מיני תיקונים שצריכים להיעשות בנכס שלהם, תיקונים לא דחופים כמו צינור שהתפוצץ או דוד שלא מחמם את המים.
הרי למה שנשלם לאינסטלטור 500 ש"ח על נזילה פיצית או שנתקן סדק קטן בתקרה? אם תתעלמו מהתיקונים האלה אתם פשוט תחסכו את הכסף הזה, נכון? הרי כל התיקונים האלה עולים לנו כסף ומורידים מתזרים המזומנים שלנו ומהרווחים שלנו. בין כה וכה, כשזו תהיה באמת בעיה אתם כבר תתמודדו איתה…
אז זהו, שלא. כשדוחים תיקונים ושיפוצים רק בשביל לחסוך כמה מאות או אלפי שקלים' אתם פשוט זורקים כסף עתידי והרבה הרבה יותר ממה שתוציאו על הבעיה הקטנה הזאת כרגע. כל רווחי תזרים המזומנים השנתי שלכם (ואז עוד קצת) יכול "לעלות באש" בעקבות דחייה של טיפול בבעיה קטנה.
מה זה דחיית תיקונים (deffered maintenance)?
דחיית תיקונים הוא רוצח של הכנסה פסיבית שאפשר לסמוך עליה והוא לגמרי יכול לתפוס אותה "עם המכנסיים למטה", אפילו אם אתם לא דחיתם בעצמכם את התיקונים הללו, אלא בעלי הבית הקודמים למשל.
רכישת נכס בו דחו תיקונים רבים ולא טיפלו בבעיות – זהו נכס שיכול להביא לכם הרבה מאוד צרות.
חישבו על הנכס שלכם בדיוק כמו שאתם חושבים על הבריאות שלכם. אם אתם אוכלים בריא, עושים ספורט ועושים בדיקות שנתיות אצל הרופא שלכם – כנראה שאתם דואגים לגוף שלכם ואז רוב הסיכויים שבעיות כמו השמנה ומחלות נוספות שנגרמות מהזנחה, לא יקרו לכם – בעיות שעלולות לעלות לכם בבריאות, בכסף או אפילו בחיים עצמם.
אז נכס הוא אותו הדבר, תחזוקה היא לא מילה גסה. כל עוד תדאגו לבעיות שבנכס כשהן קטנות, ככל הנראה הבעיות הגדולות יידחו או לא יקרו בכלל ולכן תשלום לבעל מקצוע פעם בכמה זמן שפותר לכם בעיה קטנה זה בדיוק כמו ריצה שמונעת מכם להעלות כולסטרול למשל.
לתקן או להחליף?
פעמים רבות, גם אם אתם לא מאלו שדוחים תיקונים, בעלי בתים בוחרים לתקן פריטים מסוימים במקום להחליף אותם. יש מקרים שזה נראה מגוחך, כמו לשים פלסטר על רגל קטועה פחות או יותר.
נכון, אם הגג בנכס שלכם בסך הכל במצב טוב ויחסית חדש וענף של עץ הרס חלק מסוים בגג – אין שום סיבה להחליף את כולו ותוכלו להחליף רק את החלק ההרוס.
לעומת זאת, אם מערכת החימום בנכס שלכם כבר בת 22 ותוחלת החיים הממוצעת של מערכת שכזו היא כ-25 שנים, אולי כדאי לשקול להחליף אותה במידה ויש בעיה שתעלה לכם כמה מאות דולרים מכיוון שאת המערכת תצטרכו להחליף בין כה וכה בשנים הקרובות. אז יצא מצב שגם שילמת כמה מאות דולרים וגם שילמתם על החלפת המערכת כולה כעבור מספר שנים.
אנחנו כמובן לא אומרים שאם משהו קטן נשבר זה אומר שצריך להחליף את המערכת כולה. אין פה נכון או לא נכון, יש כאן רק מחשבה והגיון שרצוי לקחת לפני שמחליטים האם לתקן – כן או לא – או האם להחליף.
עשו לכם תוכנית לתחזוקת הנכס
כמו שאתם מתייחסים לבית שאתם גרים בו – כך תתייחסו לנכס המניב שלכם.
דאגו שאתם שמים לכם תזכורות לגבי תחזוקה שוטפת וחשוב של הנכס כמו ניקוי מרזבים (במדינות גשומות בעיקר) פעם בשנה, החלפת בטריות בגלאי העשן שבנכס, בדיקת רטיבויות ועוד.
דעו מה אתם צריכים לבדוק בנכס שלכם, הכינו לכם רשימה וקבעו תזכורות שנתיות/חצי שנתיות/חודשיות לבדיקה של כל תקלה פוטנציאלית. כל נכס הוא שונה מבחינת סוג הנכס ומיקומו כך שרצוי לייצר לכל נכס את הרשימה המתאימה לו.
תחזוקן הנכס צריכה להיות אקטיבית ולא פסיבית – אתם לא צריכים לחכות לבעיה שתתגלה אלא למנוע אותה מבעוד מועד.
אם אתם משקיעים בנדל"ן מרחוק, ככל הנראה שיש לכם מנהל נכסים שמנהל את הנכס שלכם. דאגו שהוא יעשה סיור לפחות בנכס פעם בשנה ויבדוק את הצנרת מתחת לכיורים, יסתכל שמערכות החימום והקירור עובדות כמו שצריך ואין סתימות ועוד. אלו חלק מהדברים ההגיוניים שתוכלו לבקש מהם לעשות. במידה וימצאו בעיות, תוכלו לדאוג לתיקון שלהן כשהן קטנות כי גיליתם אותן מוקדם.
ואיך תשלמו על בעיות שכן קרו?
ובכן, עכשיו כשאתם מבינים שלא כדאי לדחות תיקונים או שבכלל רצוי למנוע אותם מראש, תוכלו להבין איך תוכלו לשלם על תיקונים שכן מתגלים.
התשובה היא – CapEx.
CapEx הוא מונח המתייחס להחלפה של פריטים גדולים ויקרים או הוצאה על פריטים שישדרגו לנו את הנכס או יעלו את הערך שלו.
רצוי מאוד שבכל חודש תשימו בצד סכום מסוים של כסף, בדיוק בשביל הוצאות גדולות שכאלה כמו דוד, גג או מערכת חימום וקירור.
אם תדעו מה הגיל והמצב של כל מערכת כזו בנכס שלכם, תוכלו להתכונן להחלפתה או תיקונה ולדעת כמה כסף לשים בצד בכל חודש.
אם תרצו לקרוא עוד על הנושא, הנה מאמר על CapEx – מה זה אומר?
לסיכום, מאמר זה לא צריך להלחיץ אתכם, אלא להיפך – עכשיו אתם יודעים איך להתכונן לתיקונים ולהחלפה ומה אתם צריכים לעשות כך שתוכלו להרוויח כסף ולא להוציא אותו על תיקונים מפתיעים.
