חוק הגנת הדייר בישראל לעומת חוק הגנת הדייר בארה”ב
אחד הדברים אותם צריך לקחת בחשבון בהשקעה בנדל"ן, בין אם ההשקעה היא בישראל, בארה"ב או בכל מקום אחר בעולם, הוא חוק הגנת הדייר בכל מדינה.
דייר שאינו משלם יכול לגרום לנו לנזק כלכלי רב ולתשואה שלנו להיעלם או יותר גרוע – להוציא מכיסנו כסף.
אנו חייבים להבין את חוק הגנת הדייר בכל מדינה בה נבחר להשקיע ובארה"ב זה אף יותר מורכב מכיוון שבכל מדינה (state) ישנם חוקים וזמנים שונים.
זכויות הדייר בישראל
מדינת ישראל היא מדינת רווחה וככזאת חוקי הגנת הדייר נוטים לטובת הדיירים ולא לטובת בעלי הנכס, מה שבתור משקיעים לא היינו רוצים שכך יהיה, אלא להיפך.
חוק הגנת הדייר (המובא כאן בכללותו) אומר ששוכר רשאי להתגורר בדירה מושכרת בהתאם לתנאי חוזה השכירות אשר הדייר ובעל הנכס חתמו עליו ולבעל הנכס אין זכות לפנותו לפני תום תקופת השכירות. במידה ותקופת השכירות תמה או במידה והשוכר מפר את תנאי החוזה ניתן לבקש את פינויו.
ישנם שני הליכים אשר ניתן לבחור ביניהם בכדי לפנות את השוכר:
- תביעה בהליך מזורז
במסגרת תביעה זו ניתן לפנות את השוכר בלבד ללא כל תביעות נוספות על נזקים או חובות כספיים.
תביעה זו יכולה לקחת מספר מועט יחסית של חודשים (במקרה המהיר ביותר, כחודשיים) והשוכר איננו רשאי להגיש תביעה נגדית. - תביעה בהליך רגיל
במסגרת תביעה זו יכול בעל הנכס לדרוש את פינויו של השוכר ולתבוע תביעות נוספות שישנן כנגד השוכר. תביעה זו יכולה לקחת חודשים וגם שנים.
זכויות הדייר בארה"ב
כפי שציינו, בארה"ב חוק הגנת הדייר הוא מעט יותר מורכב מכיוון שהחוקים משתנים בין סטייט לסטייט. ישנן מדינות עם יחס רך יותר לדיירים בעוד שחוקים של מדינות אחרות מתעדפים את בעלי הנכס. לכן, טרם בחירת השוק בו אנו נשקיע, רצוי לחשוב גם על הקריטריון הזה ולקחת אותו בחשבון.
יחד עם זאת, ישנם קווים מקבילים בין כל המדינות ביחס לאיך ומתי ניתן לפעול לפינוי הדייר בנכס שלנו.
מכיוון שאנחנו רחוקים פיזית, זוהי האחריות של מנהלי הנכסים לעשות את כל התהליך אותו אנו נפרט ומה שאנו נצטרך לעשות זה לשלם את עמלות בית המשפט והעבודה של מנהל הנכסים. במידה והתקיימו אחד מן התנאים הללו, ניתן לפנות את הדיירים:
- הדיירים לא שילמו שכירות (גם אם זה רק חודש אחד)
- הדיירים הפרו את תנאי החוזה
- הדיירים עשו נזקים לנכס
- הדיירים עשו דברים לא חוקיים בנכס (כגון שימוש בסמים וכד')
- חוזה השכירות נגמר ולא חודש
כעת ניתן לתת הודעה (Notice) לדיירים על פינויים מהנכס. בכל מדינה זמני ההודעה משתנים ולכן בדקו בחוקי המדינה שלכם את הזמנים החוקיים שניתן לתת הודעה זו.
כעת קובעים זמן שבו בית המשפט ידון בפינוי הדייר והדיון יערך עם מנהל הנכסים כאשר אתם תהיו מיוצגים על ידו.
במידה וקיבלתם אישור לפנות את הדייר, לרוב, תוך 48 שעות ועד שבוע הדייר יצטרך לעזוב את הנכס ולהוציא את כל חפציו ממנו. במידה והוא לא מתפנה, תצטרכו לפנות לרשויות אכיפת החוק המקומיות ולבקש מהם ללוות את הדייר החוצה.
כל התהליך הזה יכול לקחת אפילו חודש אחד בלבד מרגע הגשת ההודעה לדייר ועד פינויו על ידי רשויות החוק.
עכשיו, במידה והדייר חייב לכם כסף, תוכלו להגיש תלונה בבית משפט לתביעות קטנות ובמידה והשופט/ת יהיו לטובתכם, תוכלו להגיש את התביעה הזאת למעסיק של השוכר אותו פיניתם והוא יהיה חייב לקזז את הסכום שהשוכר חייב לכם ממשכורתו.
בנוסף, חשב לדעת שבארה"ב השוכרים נותנים שכר דירה במזומן של חודש או שניים נוספים למנהלי הנכסים, כך שתוכלו להשתמש בכסף זה (במידה ובית המשפט יאשר זאת) לכיסוי הנזקים שהדייר עשה.
לסיכום, נרצה לומר שניתן להימנע מכל התהליכים האלה (גם בישראל וגם בארה"ב) על ידי סינון קפדני של הדיירים שנכנסים לנכס שלנו.
יחד עם זאת, טוב ומרגיע לדעת שבארה"ב ישנו פתרון מהיר, פשוט וזול יחסית לפינוי הדייר והמשך כמה שיותר מהיר בקבלת תזרים מזומנים מהנכס שלנו.
