למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב?
אתם יודעים מהם שני הדברים שבני האדם לעולם יצטרכו? משהו לאכול וקורת גג. כל השאר הם מותרות.
לכן, השקעה בנדל"ן היא השקעה חכמה. אם נבחן את שוק הנדל"ן לאורך השנים, נראה שהגרף במגמת עלייה תמידית, משמע – יש עליית ערך של הנכסים. בית שקנינו לפני מאה שנים ב-5,000 דולר יכול להיות שווה היום כמה מיליוני דולרים טובים.
אנחנו לא מתכוונים לספר לכם רק את הדברים הטובים. זה נכון, כמו בכל שוק, גם בשוק הנדל"ן ישנן קריסות, נפילות ובעיות, אך כמו שאומרים גם על שוק ההון – אם נכנסתם לשוק הנדל"ן לתקופה ארוכה (10 שנים ומעלה) אתם ככל הנראה תראו עליית ערך של הנכסים שלכם, תרוויחו כל חודש משכירות ותרוויחו לאורך התקופה הזאת.
לצערנו הרב, ישראל הפכה למדינה לא אטרקטיבית לקניית נדל"ן. מחירי הדירות המאמירים, מחיר הכניסה הגבוה והתשואות הנמוכות יוצרות עסקה לא כדאית.
בשנים האחרונות ישראלים רבים הבינו את הפוטנציאל הענק של שוק הנדל"ן בארה"ב והתחילו להשקיע שם בנכסים.
אז למה קניית נדל"ן בארצות הברית היא השקעה כל כך משתלמת? הכל נמצא כאן.
קניית נדל"ן ארה"ב – יתרונות
- מחיר כניסה נמוך – כמו שכבר כתבנו קודם, בישראל מחירי הדירות גבוהים מאוד וכמעט בלתי אפשרי לרכוש דירה להשקעה בישראל ללא הון התחלתי גבוה במיוחד.
גם אם תצליחו למצוא דירה בישראל בחצי מיליון ש"ח, היא כנראה תהיה באזור מפוקפק, בקומה גבוהה ללא מעלית ותזדקק ככל הנראה לשיפוץ מסיבי.
במחיר כזה, בשווקים מסוימים בארה"ב תוכלו לקנות שתי דירות (ותישארו עם עודף ביד) ולא, אנחנו לא מדברים על אזורים מסוכנים או מפחידים.
לכן, השקעה בארצות הברית עוזרת לכם לפתח פורטפוליו (תיק) נכסים רחב ומגוון ו"לפזר את הביצים" שלכם ביותר מסל אחד. - ביקוש גבוה – תהליך קבלת משכנתא בארה"ב, לפחות אחרי משבר הסאב פריים של 2008, הוא תהליך מייגע, ארוך ולא בטוח שבסופו של דבר מבקשי המשכנתא אכן יקבלו אחת. שיטת הקרדיט סקור (credit score) בארה"ב מפשטת לבנקים את התהליך ובעצם מתחת לקרדיט סקור מסוים, הלקוחות לא יהיו זכאים למשכנתא. ולשמחתם הגדולה של המשקיעים, ישנם אנשים רבים בארה"ב אשר אינם זכאים לקבלת משכנתא ולכן נאלצים לגור בשכירות.
תוסיפו לאנשים אלו את חסרי המזל שעיקלו להם את הבית, אנשים שפשטו רגל ועוד ותקבלו אחוזים גבוהים של אנשים שאין להם שום ברירה אחרת חוץ מלשכור בית. - תהליך בשקיפות מלאה – לשמחתנו הרבה, האמריקאים ידועים כאנשים שאינם אוהבים לעגל פינות. בין אם זה מתבטא בדף אשר בו רשומות כל הבעיות של הבית (seller disclosure), במתווכים של מוכרים שיספרו לכם שהם מלאי מוטיבציה למכור (מה שבשבילנו כמשקיעים זה נהדר) ודרך סגירת העסקה בה הכל נעשה במקצוענות ובשקיפות.
כישראלים אנחנו פחות מכירים התנהלות שכזו אבל זה יתרון גדול להורדת סיכונים הכרוכים בחוסר שקיפות. - סדר, סדר, סדר – אמריקאים הם מסודרים. לפעמים זה יכול להיות קשה לנו ביותר ישראלים, אבל זה יתרון נפלא.
נוכל למצוא מידע רב על הבית והסביבה באינטרנט וכך נוכל לדעת כמה מיסים משלמים עליו, מתי הוא נקנה לאחרונה, רמת הפשיעה באזור, רמת בתי הספר, הגירה חיובית ושלילית ועוד מידע חשוב ביותר כשאנחנו רוצים להשקיע בשכונה מסוימת.
בנוסף, כל המערכות שלהם מאוד מסודרות כך שאם דייר לא שילם תוכלו להוציא אותו מהבית תוך זמן סביר (בין חודש למספר חודשים, תלוי במדינה). - תשואה גבוהה – כשמדובר בהשקעה בנדל"ן בישראל, תשואה מצוינת נחשבת ל-5-6% בעוד שכאשר מדובר על ארה"ב זו התשואה המינימלית שתקבלו וניתן להגיע לתשואה גבוהה הרבה יותר.
נכון, לא בכל מקום בארה"ב ולא בכל סוג השקעה או שוק אבל תשואה של 8-12% זו תשואה הגיונית בהחלט.
בעקבות התשואה הגבוהה, יש לכם גם יכולת החזר מהירה של ההלוואה או המזומן ובכך הסיכון שלכם מול הבנקים יורד. - הכנסה פסיבית אמיתית – הרוב הגדול של הישראלים המשקיעים בשוק הנדל"ן בארה"ב יעזרו באנשים וחברות מקומיות כדי לקנות, לשפץ ולנהל את הנכס.
אף אחד מאיתנו לא רוצה לקבל טלפון בשתיים בלילה (חמש או שבע בערב שם) שצינור התפוצץ והדיירים חייבים אינסטלטור דחוף. בשביל זה בדיוק נוצרו חברות ניהול נכסים שדואגות לכל הדברים החשובים בנכס שלך – ניהול הדיירים, סינון בקבלה שלהם, תיקונים, גבייה ועוד. הם לוקחים בין 8-12% משכר הדירה ובתמורה אתם מקבלים ראש שקט, ידיעה שהנכס שלכם מטופל ובנוסף הדיירים לא יודעים מי הבעלים של הנכס ויש להם ערוץ אחד לפנות אליו במידה ויש בעיה. - מטבע – מכיוון שאנחנו מתעסקים במטבע חוץ, נוכל לנצל את התנודתיות שלו לטובתנו. מה זה אומר? שכאשר הדולר נמוך נוכל להעביר שקלים לארה"ב ולרכוש נכסים נוספים וכשהדולר בעליה נוכל למשוך את הרווחים שלנו משם ובכך להרוויח יותר שקלים למרות שאובייקטיבית לא הוצאנו עוד כסף. ההבדלים האלה יכולים לחסוך לנו אלפי ועשרות אלפי שקלים (או לעזור לנו להרוויח עוד).
- אופציות מינוף יצירתיות – אמריקה היא ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. גם בהשקעות נדל"ן. ישנם עשרות סוגי קנייה ומינוף שונים בעזרתם תוכלו מסכום כסף לא גדול להגיע לפורטפוליו גדול תוך מספר שנים בודדות.
כמובן שצריך להבין, לדעת ולחקור את האפשרויות האלו אך הן קיימות, אמיתיות ויכולות להפוך אתכם לבעלי ממון.
למה חשוב לשים לב?
זה אולי ישמע כאילו השקעה בארה"ב היא השקעה נטולת סיכונים אך לא כך הדבר ולא היינו רוצים להסתיר מכם את הסיכונים והדברים אליהם חשוב לשים לב.
שיטת בנייה שונה
בישראל אנחנו רגילים לבתים הבנויים מבטון ובלוקים, בתים חזקים ועמידים. כל חומר אחר מבחינתנו הוא פשוט לא מספיק חזק ויציב.
בארה"ב, החומרים העיקריים מהם נבנה בית הם עץ לסוגיו, לוחות גבס ובריקים (או גימור חיצוני אחר). שיטת הבניה שונה, מהירה הרבה יותר מאשר בישראל (בית יכול להיות מוקם בארה"ב מאפס תוך שלושה חודשים בערך), זולה הרבה יותר אבל גם פחות עמידה.
פעמים רבות תיתקלו בבלאי של הנכס שאנחנו לא מכירים כאן מישראל וזהו דבר שצריך לקחת בחשבון כשקונים נכס בארה"ב.
אנחנו רוצים לציין שכאשר אנו עושים חישוב לכדאיות הנכס והתשואה החזויה, זהו אחד מהאלמנטים שאנחנו מכניסים בתוך החישוב שלנו. יחד עם זאת, ייתכן שתקבלו טלפון או מייל מפעם לפעם עם פריטים בבית הזקוקים לתיקון.
מיקום הנכס
בארה"ב, בשונה מישראל, יש הרבה יותר שוני בתוך השכונות עצמן. לדוגמה, יכולה להיות שכונה בה יש רחוב אחד בו יש בתים שרופים ומכוניות מנופצות חלונות ומיד כאשר תפנו ימינה מאותו רחוב תראו רחוב חדש עם בתים יפים, גינות מטופחות ומכוניות טובות. ויכול להיות שברחוב ליד היו מספר תקריות ירי בחודשים האחרונים.
לכן, בנוסף לגורמים אותם רצוי לקחת בחשבון כאשר אנו קונים נכס בשכונה מסוימת כגון תחבורה, חינוך, פשע וכו', נצטרך להכיר טוב כל רחוב ואזור ספציפי בשביל להיות בטוחים שאנו לא רוכשים נכס בשכונה מפוקפקת בה נתקשה להכניס דיירים או שהדיירים שלנו יחרבו לנו את הנכס.
דאגו שאתם מוצאים מישהו שמכיר את האזור על בוריו וידע לעזור לכם למצוא נכס בשכונה ובאזור בו תרצו לרכוש אותו.
הבדלי שפה
נכון, אנגלית היא שפה בינלאומית, אבל בינינו – ישנם הרבה אנשים שלא יודעים לדבר אנגלית וזה בסדר גמור. יחד עם זאת, אם אתם מחליטים לרכוש בית במדינה עם שפה שונה, תצטרכו לדעת להתנהל מול הגורמים הרלוונטיים.
אתם לא צריכים להיות מילון אוקספורד אבל כן תצטרכו להכיר מילים שאולי אינן בשימוש אצל רוב האנשים.
ארצות הברית רחוקה. באמת
כאשר אנו משווים רכישה של נכס בישראל לעומת נכס בארה"ב נצטרך להבין גם את משמעות המרחק. לעניות דעתנו, ההתנהלות השוטפת לא מאוד שונה אך הקניה הראשונית כן.
חלק מהאנשים ירצו לראות את הנכס שהם קונים או לעשות סיור ולראות מספר בתים וכאן יש לקחת בחשבון את המרחק. הנסיעה הזאת דורשת כרטיס טיסה, זמן וכסף.
מיסים וחוקי נדל"ן בארצות הברית
בארה"ב מיסים שונים מישראל ולכן רצוי להיוועץ עם רואה חשבון ולהבין את כל ענייני המס שתצטרכו לשלם.
בנוסף למיסים, גם החוקים שונים בארה"ב מאשר בישראל וגם בתוך ארה"ב החוקים לפעמים שונים מסטייט לסטייט (מדינה) וממחוז למחוז.
למשל, יש מדינות שתהליך פינוי דיירים לא משלמים לוקח כחודש בעוד שבמדינות אחרות תהליך כזה לוקח גם שלושה חודשים יותר. אלו חודשיים נוספים שלא תקבלו בהם שכר דירה. זה משהו שרצוי לקחת בחשבון.
דעו את החוקים במדינה שאתם רוצים להשקיע בה ועשו החלטה מושכלת כאשר כל הידע בידיכם.
עכשיו אחרי שהתחלתם להבין קצת על היתרונות וגם על הסיכונים שבקניית נדל"ן בכלל ובארה"ב בפרט – מזמינים אתכם להמשיך לחקור על העולם הזה שאנחנו כ"כ אוהבים.
בירוקרטיה
אם תרצו לקנות נכס בארה"ב אתם תצטרכו לפתוח חשבון בנק, להקים LLC (אם תחליטו לקנות את הנכס לא על שמכם הפרטי), לעשות דו"ח סוף שנה בארה"ב ובישראל ועוד.
חלק מהתהליכים, כמו פתיחת חשבון או חברה יהיו חד פעמיים בעוד שדברים כמו דו"ח שנתי יצטרכו לקרות מן הסתם כל שנה.
לכן, היו מוכנים לקצת בירוקרטיה וקחו בחשבון גם את ההוצאות השנתיות כשאתם חושבים על השקעה.
עכשיו אחרי שהתחלתם להבין קצת על היתרונות וגם על הסיכונים שבקניית נדל"ן בכלל ובארה"ב בפרט – מזמינים אתכם להמשיך לחקור על העולם הזה שאנחנו כ"כ אוהבים.
המשיכו לחפש באתר את המידע הרלוונטי לכם, כתבנו (וממשיכים כל הזמן) על מגוון נושאים בתחום כדי שתוכלו לדעת את כל מה שאנחנו יודעים(טוב, כמעט..) ואולי גם אתם תתאהבו..
