מה ההבדל בין השקעה בסינגל האוס להשקעה במולטי פמילי?
אנשים רבים שכבר החליטו שהם רוצים להשקיע את כספם בנדל"ן בארה"ב עדיין מתלבטים באיזו דרך לעשות זאת ומה הדרך הנכונה ביותר עבורם – עבור מטרותיהם, כמות העבודה שירצו להשקיע, כמה סיכון הם רוצים לקחת, האם הם רוצים לעשות פיזור השקעות וכו'.
ישנן דרכים רבות להשקיע בנדל"ן בארה"ב ושתי הדרכים הפופולריות ביותר הן:
- השקעה בבית פרטי (single family) ובניית פורטפוליו של נכסי סינגל
- השקעה כחלק מקבוצה בבניין מולטי פמילי (עשרות עד מאות דירות בבניין)
עבור המתלבטים מביניכם, כתבנו מאמר בדיוק על נושא זה בכדי לעזור לכם להחליט מהי ההשקעה הטובה ביותר עבורכם.
מכיוון שלכל אדם יש אופי שונה, ישנם דברים שיראו לאדם מסוים כיתרונות בעוד שלאדם אחר יתרונות אלה דווקא יהוו חסרונות עבורו. לכן, החלטנו לא לחלק את ההסברים של כל השקעה ל"יתרונות" ו"חסרונות" אלא רק להיות אובייקטיביים ולתת לכם להחליט מה ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם.
השקעה בבית פרטי Single Family
השקעה בבית פרטי (או מספר בתים פרטיים) הינה השקעה סוליסטית יותר ולרוב זו השקעה של אדם יחיד או מספר מועט של אנשים.
כאשר אדם קונה נכס של סינגל פמילי (או מספר נכסים) הוא צריך לקחת בחשבון שהוא אחראי לתפעולו של מנהל הנכסים, צריך לדאוג לתשלומי המיסים והאגרות למיניהן, לדאוג לתיקונים או בעיות שצצות בנכס ובסופו של דבר – להיות עם היד על הדופק בכל הנוגע לרווחת הדייר והקשר שלו מול מנהל הנכסים.
ישנם אנשים שלהיות פעילים ו"לעבוד" למען ההשקעה שלהם זה משהו שפחות מתאים להם ולכן אנשים אלה ככל הנראה יעדיפו להשקיע בסגנון ההשקעה של מולטי פמילי.
לעומת זאת, ישנם אנשים שאוהבים לדעת מה קורה בכל רגע נתון בהשקעה שלהם, לתפעל דברים ולהיות פעילים ואקטיביים ולכן השקעה בנכס אחד או מספר נכסים של סינגל פמילי יתאימו להם מאוד.
אז כמו שאמרנו, סינגל פמילי יכול לדרוש קצת יותר התעסקות אך מצד שני יש לסוג השקעה זה יתרונות אדירים כמו יכולת מינוף (ריפייננס של כל נכס או על מספר נכסים בבת אחת) מה שאין לאדם יחיד בתוך השקעת מולטי פמילי.
בנוסף, אם לאדם יש מספר נכסי סינגל פמילי יש לו ביזור של ההשקעה – גם אם יש נכס או שניים ש"עושים בעיות" או ללא דייר, עדיין יש מספר נכסים נוספים שמכניסים כסף לחשבון הבנק בכל חודש. זה כאמור מתייחס למספר נכסים ולא להשקעה בנכס יחיד.
יתרון נוסף הוא שהנכס בבעלות המשקיע ולכן הוא יכול להחליט בכל רגע נתון למכור את הנכס, לעשות ריפייננס, לשפץ אותו וכו', דבר שאינו מתאפשר כאשר יש קבוצת משקיעים כמו במולטי פמילי.
במידה ואדם יבחר להשקיע למשך שנים בנכסי סינגל פמילי ויגדיל עוד ועוד את הפורטפוליו שלו בעזרת שימוש חוזר בהכנסות ומינוף, תהיה לו אפשרות תוך זמן לא ארוך לחיות מתזרים המזומנים שהפורטפוליו שלו מייצר. כאשר בוחרים השקעה מסוג זה ניתן לשחק, לשנות, לדייק ולהגדיל עוד ועוד את הפורטפוליו ללא אישור משום אדם או קבוצה.
השקעה בבית דירות Multi Family
השקעה במולטי פמילי לרוב נעשית כקבוצה ולא כאדם משקיע יחיד. נוצרת קבוצה עם רצון להשקעה ביחד אשר יכולה למנות גם עשרות אנשים.
לרוב ישנם מנהלים ואחראים להשקעה אשר אחראים על קניית הנכס, שיפוצו, הכנסת דיירים, קשר עם מנהל הנכסים, תיקון בעיות שצצות לאורך חיי ההשקעה וכדומה, כאשר המשקיעים הם בעיקר "משקיעי כסף" – אנשים אשר רוצים לקבל תשואה מההשקעה ללא התעסקות בניהול ותפעול הנכס.
רוב ההשקעות של נכסי מולטי פמילי הן השקעה למספר שנים מוגבל (3-7 שנים בדרך כלל) ובזמן הזה המשקיעים מקבלים את כספם בכל רבעון או שנה. בסוף זמן ההשקעה המשקיעים מקבלים את כספם בחזרה.
השקעה זו יותר מתאימה לאנשים שאינם רוצים או יכולים לנהל את ההשקעה שלהם ולהיות אחראים על קשרים, תפעול וכו' אלא מעדיפים לקבל את כספם בכל רבעון ללא שום התעסקות.
היתרון הגדול בהשקעה מסוג זה הוא תשואות גבוהות לרוב ובנוסף אין שום התעסקות עם בעיות או תקלות – בכל אלה מתעסקים מנהלי ההשקעה.
יתרון נוסף הוא ביזור של השקעה – כאשר יש לנו עשרות רבות של יחידות בנכס שלנו, גם אם מספר נכסים יהיו ריקים או תהיה להם תקלה כזו או אחרת הם כמעט ולא ישפיעו על התשואה שהמשקיעים יקבלו.
אחד החסרונות בהשקעה זו הוא שהכסף של האדם המשקיע "תקוע בהשקעה" ועד שתקופת ההשקעה תמה לא ימכרו או יחזירו לו את הכסף (לרוב, ישנן חברות שיאפשרו זאת וישנן חברות שלא).
בנוסף, השקעה זו אינה יכולה להיות ממונפת על ידי משקיע אחד – למשקיע יש רק נתח קטן מההשקעה ולכן לא יכול לקבל החלטות או לעשות ריפייננס על הנכס.
לסיכום, כמו שאמרנו קודם – שתי ההשקעות הינן השקעות מצוינות, אתם צריכים להחליט מהי ההשקעה המתאימה יותר עבורכם על בסיס אופי ההשקעה והסיכון שאתם מוכנים לקחת, כמות הזמן אשר תרצו להשקיע, אופציות המינוף וכו'.
וזכרו – אל תחכו לקנות נדל"ן. קנו נדל"ן וחכו.
