איך אפשר לצפות תשואה מראש? האם אפשרי לקבל תשואה מובטחת?
כולנו שמענו סיפורי אימה על אנשים אשר נפלו בפח אצל יזם נדל"ן כזה או אחר, בין אם היזם הזה היה ישראלי או אמריקאי.
יזמים אשר מוכרים ללקוחות שלהם נכסים מתוך מלאי קיים (סתם כי הם תקועים איתם), מכירה של נכסים למשקיעים אשר עולים חצי ממה שהם משלמים עליהם (ואת השאר הם לוקחים לכיס כמובן) או פשוט כאלה שלקחו כסף ונעלמו.
לצערנו – יש הכל מהכל ואנשים אלה גרמו לשוק שבו אנו עובדים לשם רע מאוד ליזמי נדל"ן (בכלל ובארה"ב בפרט).
היזמים מנצלים את חוסר הידע של הלקוחות בעולם הנדל"ן ואת חוסר ההבנה בהשקעות ומוכרים להם חלום ורוד שבו הם בעלי נכס וכל מה שהם צריכים לעשות זה לשבת רגל על רגל (על ערסל עם קוקטייל ביד) לספור את המזומנים.
אנחנו לא מכירים שום השקעה שהיא 100% פסיבית ללא שום עבודה במהלך חיי ההשקעה.
זה נכון, נדל"ן מניב בארה"ב יכול להיות השקעה מצוינת עם תשואות שבישראל יכולים רק לחלום עליהן, אך צריך לדעת עם מי נכנסים לעסק ועל מי כדאי לסמוך עם הכסף שלכם.
הבטחת תשואה
יזמים רבים ואנחנו ביניהם, עוזרים לישראלים בתהליך הקנייה של נדל"ן להשכרה בארה"ב. הליווי הוא לאורך כל התהליך – משלב חיפוש הנכס ועד שהדייר נכנס לנכס ומתחיל לשלם.
אנחנו שמענו מאנשים רבים שיש יזמים אשר מבטיחים שהתשואה תהיה %X לשנה. דבר כזה לא יכול לקרות ואין אדם שיכול להבטיח לכם מה תהיה התשואה השנתית שלכם מכיוון שהיא תלויה בהמון דברים (את הקורונה למשל אף אחד לא חזה נכון?).
אם אתם מגיעים לפגישה ומבטיחים לכם שהנכס שלכם יעשה תשואה כזו או אחרת – הדבר הנכון לעשות זה לקחת את הרגליים שלכם וללכת כי משהו מאוד חשוד שם.
הדרך היחידה שמישהו יכול להבטיח לכם תשואה זה רק דרך נוכלות והולכת שולל. אף אחד לא יכול לחזות את העתיד, לדעת מה יתקלקל בנכס שלכם, האם שוכר לא ישלם או כל בעיה אחרת אשר עלולה לצוץ במהלך הטבעי של השקעה בנדל"ן.
אז איך אדע כמה תשואה אני צפוי לקבל?
אז כמו שאמרנו, הבטחה לתשואה לא נוכל לספק וכאמור – מי שמספק לכם הבטחה כזו הוא כנראה לא בחלק של האנשים הישרים בעולם.
מה שכן אפשר לעשות, זה להניח איזו תשואה תהיה לנו על נכס ולנסות להכניס את כל הגורמים והבלת"מים שלנו לתוך החישוב אותו אנו עושים.
אם נבין כמה נשלם על הנכס ובכמה נוכל להשכיר אותו נוכל גם להבין את התשואה שאנו צפויים לקבל על הנכס. אבל, זו התשואה ברוטו ויש לנו הוצאות שוטפות שצריך לקחת בחשבון כמו עמלת ניהול הנכס, בלאי, תיקונים, ביטוח, מיסי נכס ועוד.
לאחר שננכה את כל ההוצאות השוטפות נוכל להגיע לתשואה הצפויה נטו. שוב, תשואה צפויה ולא תשואה מובטחת.
למה כדאי לשים לב?
בכדי להיות כמה שיותר בטוחים שהכל מתנהל כשורה ואתם לא מתנהלים מול יזמים לא אמינים, ישנם מספר דברים שחשוב לשים לב אליהם:
- אין כזה דבר הבטחת תשואה. פשוט אין.
- שימו לב שהנכס נרשם על שמכם בשטר הבעלות ושכל המסמכים על שמכם.
- אם היזמים מבקשים שהכסף שלכם יעבור דרכם – זה הזמן לחשוד. הכסף שלכם אמור לעבור ישירות לחשבון נאמנות בחברת הטייטל.
- שלחו לכם נכס פוטנציאלי? בקשו לראות אותו באתר שממנו הוא הגיע. כך תוכלו לוודא שהמחיר שאתם משלמים הוא המחיר שהמוכרים מבקשים.
- בקשו מהם לשמוע את כל ההוצאות הצפויות על הנכס שלכם – חודשיות ושנתיות.
לסיכום, אין אנו באים לומר שכל או רוב יזמי הנדל"ן ינסו להרע לכם או להפיל אתכם בפח. יחד עם זאת, יש אמרה שאנו מאוד אוהבים – Trust but verify, משמע – בטחו באדם שאומר זאת אך וודאו שזה באמת נכון.
לכם יש את האחריות לוודא שאתם לא נכנסים לעסקת הונאה ושהיזמים איתם אתם עובדים הם ישרים, כנים ולגמרי בצד שלכם.
