איך בדיקת אינספקשן תעזור לכם ברכישת הנכס?
אתם מתלבטים האם לקנות נכס להשקעה בארה"ב ואז כל הפחדים צפים – איך אקנה נכס אם לא אראה אותו? איך אדע שהוא נראה ובנוי כמו שצריך או מה צריך לתקן בו וכו'.
אז כמו שכבר דיברנו(וכתבנו) בעבר, היתרון הגדול בעבודה בארה"ב הוא כל החוקים והבדיקות אשר נעשים בנכס ועל הנכס במהלך בדיקת הנאותות.
החל מבדיקה שהנכס נקי משעבודים ועיקולים, דרך בדיקת הערך הנוכחי והפוטנציאלי של הנכס ועד בדיקת אינספקשן הנעשית על ידי אינספקטור מוסמך.
האמריקאים אוהבים לעבוד בצורה מסודרת וישרה ויש בדרך הזו יתרונות גדולים בכך שאנחנו יודעים מה אנו קונים ושלא רכשנו חתול בשק.
מהי בדיקת אינספקשן
בדיקת אינספקשן נערכת בזמן תקופת האינספקשן. בבדיקה זו אנו מזמינים אינספקטור מוסמך היודע להסתכל על הנכס – מבפנים ומבחוץ – ולראות מה צריך לתקן או לבדוק יותר לעומק.
האינספקטור מגיע לנכס למספר שעות ועושה בדיקה מהמסד ועד הטפחות:
- מרתף (במידה ויש) – האם יש שם משאבת מים, האם יש מים עומדים על הרצפה או חדירת מים דרך היסודות, בודק את שלמות וחוזק היסודות, את כל הדברים המכניים (דוד חימום, מנוע חימום וקירור הבית, לוח החשמל וכו'), האם יש בעיות רטיבות או עובש וכו'.
- צנרת והכלים הסניטריים – האם יש סתימות, האם משהו שבור, האם משהו נוזל או מטפטף וכו.
- מטבח – מה מצב ארונות המטבח והשיש.
- קירות, ריצוף, תקרות, מדרגות – האם ישנן בעיות בטיחות, האם משהו קרוע/פגום/מתקלף.
- גג – הערכת גיל הגג, ממה הגג עשוי, האם יש רעפים שזזו או נהרסו, האם יש חדירת מים לבית, כמה שכבות של רעפים ישנן על הגג וכו'.
- האם יש סכנות בטיחותיות – אין גלאי עשן, מסמרים בולטים, מדרגות שבורות וכו'. כל דבר שיכול להוות סכנה לדיירים ובעקבות כך חבות נזיקית עבורנו.
- גיל של חלק מהדברים בנכס – גג, מנוע חימום וקירור הבית, דוד החימום למים וכו'.
- החלק החיצוני של הבית – מה מצבם של ציפוי הבית, שביל הגישה, המדרגות, המרפסת והפטיו וכו'.
לאחר סיום הבדיקה, האינספקטור ישלח לנו דו"ח מפורט של כמה עשרות עמודים לגבי כל הממצאים מהנכס.
ממה דו"ח האינספקשן מורכב
בדרך כלל דו"ח האינספקשן מחולק לכמה קטגוריות:
- ממצאים שיכולים להוות סכנה
- ממצאים שכדאי לתקן או להחליף
- ממצאים שכדאי לחקור
- ממצאים שרצוי לשים לב לשינויים שלהם במהלך הזמן
ממצאים שיכולים להוות סכנה
דברים אשר חייבים לתת להם את תשומת הלב המלאה ולתקן טרם כניסת הדיירים (או במידה וישנם דיירים קיימים- כמה שיותר מהר).
לרוב ממצאים אלו אינם מסוכנים באותו הרגע (כמו למשל כבל חשמל חשוף) אלא דברים שיכולים לגרום לפציעה או בעיות כגון חוסר בגלאי עשן, מדרגות שבורות אשר הדייר יכולות ליפול מהן ועוד ועוד.
את כל הבעיות האלה נרצה לפתור או לתקן בהקדם האפשרי בשביל להוריד את הסכנה שמישהו יפגע מכך ובעקבות זה גם אנחנו.
ממצאים שכדאי לתקן או להחליף
דברים שלא חייבים להחליף אבל רצוי כדי שלא יהפכו למפגע בטיחותי כמו סדקים קטנים במדרכה בדרך לנכס, תיקונים בקירות או בריצוף, קורוזיה בתעלות המזגן ועוד.
ממצאים שכדאי לחקור
דברים שהאינספקטור מצא שיכולים להיות בעייתיים אבל אין לו את היכולות והכלים לעשות בדיקות נוספות כדי לחקור עד הסוף האם ישנה בעיה או שהפריט תקין.
למשל, אם האינספקטור רואה שיכולה להיות בעיה עם הביוב בנכס, הוא ימליץ לקרוא למומחה ביוב עם מצלמה שיחקור האם אכן ישנה בעיה.
דוגמה נוספת היא הגג – בחלק גדול מהבתים בארה"ב יש שתיים או שלוש קומות ולכן לרוב לא ניתן יהיה לראות את המצב האמיתי של הגג, אלא לראות באופן כללי שהוא נראה בסדר ואין ממנו נזילות (לחלק מהאינספקטורים יש רחפנים בעזרתם הם יכולים לבדוק את הגג אבל לא לכולם). לכן, אם האינספקטור חושב שישנה בעיה עם הגג, הוא ימליץ להזמין גגן שיבוא ויבדוק האם באמת יש בעיה.
ממצאים שרצוי לשים לב לשינויים שלהם במהלך הזמן
דברים שאין איתם בעיה כרגע אבל רצוי לשים לב לשינויים שעוברים עליהם ולבלאי, למשל: דברים מעץ, סדקים קטנים וכו'.
האם כדאי לעשות אינספקשן בכל רכישת נכס?
ההמלצה שלנו היא חד משמעית – כן!
בדיקת אינספקשן אמורה לעלות בין 300-600$ והעלויות העתידיות הנסתרות שהיא יכולה לעלות לכם הן אינסופיות.
מניסיון, בדיקות אינספקשן גילו לנו לפעמים בעיות שהיו עלולות להגיע עד מחיר של עשרות אלפי דולרים ולולא הבדיקה הזו היינו מוציאים את הכסף הזה מהכיס שלנו ללא כל השתתפות או כיסוי של מוכר הנכס.
כאשר יש לכם דו"ח אינספקשן ביד יש לכם גם את היכולות לעיתים לפתוח את מחיר הנכס למשא ומתן חוזר באם התגלו בעיות משמעותיות ויקרות.
אנחנו מציעים לכם לא לחסוך בחלק הזה בשביל למנוע בעיות, עוגמת נפש והוצאות עתידיות שעלולות להיות גבוהות וכואבות בכיס.
