דגשים חשובים בבדיקת נאותות לפני שמחליטים לסגור עסקה
אז החלטתם שאתם קונים נכס להשקעת נדל"ן בארה"ב. כל הכבוד! עכשיו מגיע החלק של התכלס – למצוא את הנכס, לקנות אותו, להכניס לשם דייר ולהתחיל לקבל הכנסה פסיבית בכל חודש.
נשמע קל נכון? כולנו יודעים שזה קצת יותר מסובך מזה. צריך להבין את שוק הנדל"ן בו אתם רוצים להשקיע, להבין את הסיכונים הכרוכים בהשקעה שכזו ולהבין איזה סוג של נכס ואיזה סוג של דייר תרצו.
חלק מתהליך הקניה של הנכס הוא בדיקת נאותות. יש שתי דרכים להסתכל על זה – בדיקה ממש מההתחלה, משלב החקירה ובחירת השוק בו תרצו להשקיע וכל המשתמע מכך (בדיקה של האוכלוסייה באזור, הגירה, כלכלה, תשתיות, רמת פשיעה וכו'). הדרך השניה היא בדיקה מרגע בחירת הנכס הספציפי אותו אתם רוצים לרכוש.
בדיקת נאותות היא בעצם שיעורי בית. בין אם אתם קונים בית פרטי, מולטי פמילי (שתי יחידות ומעלה) או בניין משרדים – ישנן מספר בדיקות נאותות אותן מומלץ לערוך על מנת להקטין את הסיכונים.
למה חשוב לבצע בדיקת נאותות?
כאשר אנו רוכשים בית דרך מתווך הוא בעצם עוזר לנו עם כל החישובים והניתוחים של הנכס – המחיר הנכון לקניה, המחיר לאחר שיפוץ (ARV), מחירי שכירות באזור לפי גודל ומצב הבית ועוד.
על פניו – זה מספיק נכון? המתווך אמר אז המתווך יודע. אז כן, אם אנחנו עובדים עם מתווך אנחנו נסמוך על מה שהוא אומר, בטח אם יש לנו ניסיון עבר טוב איתו ואנחנו יודעים שהוא מקצועי. יחד עם זאת, ולא משנה מי אומר לנו פרט מידע מסוים, אנחנו תמיד צריכים לוודא שזה נכון. אצלנו אומרים את המשפט "Trust but verify", המשפט הזה אומר בדיוק את זה – אנחנו סומכים על האדם ועל המספרים אבל אנחנו מוודאים שזה נכון. אל לנו לסמוך על אף אחד בעיניים עצומות כי בכל זאת, כולנו בני אדם, כולם טועים, אז רגע לפני שאנחנו מוציאים את הכסף על ההשקעה, עושים בדיקה נוספת.
אנחנו תמיד בודקים את הנכסים שעוברים אלינו במספר מקומות בכדי לוודא שהעסקה באמת כדאית וטובה.
מה חשוב שיהיה בבדיקת נאותות?
- סיור בנכס – לעולם אל תקנו נכס שאדם מטעמכם לא סייר בו ובדק אותו. חשוב שהמתווך שעובד איתכם יבדוק את הנכס, יסתכל בו על דברים שלא תמיד רואים בתמונות ויראה את כל הטוב, הרע והמכוער.
פעמים רבות פשוט לא נמשיך בתהליך בדיקת הנכס לאחר שראינו את הנכס מבפנים ולא בתמונות.
בדקו את ערך הנכס לפי מצבו הנוכחי – כאשר אנו קונים נכס אנחנו צריכים לדעת מה ערכו האמיתי. ערך הנכס נמדד ממכירות של נכסים דומים באזור לפי קריטריונים מסוימים ובפרק זמן מסוים.
ערך נכס לא משופץ, גם אם הוא בדיוק תאום זהה לנכס ששופץ, לא יעלה כמוהו. לכן, חשוב לבדוק באילו מחירים נמכרו נכסים באותה רמת גימור. - הזמינו אינספקטור (בודק מקצועי) – בכל קניה של נכס רצוי (ואפילו חובה) להזמין בודק מקצועי שיבדוק את הנכס מן המסד ועד הטפחות. אנו ממליצים לעשות גם את הבדיקה הרגילה (home inspection) וגם בדיקה נגד מזיקים לעץ (pest). האינספקטור בודק כל חלק בבית ובסוף הבדיקה ישלח דו"ח המחולק לדברים שחייבים לתקן, דברים שרצוי לתקן ודברים שניתן לתקן במידה ורוצים. בעזרת הדו"ח הזה נדע מה המצב האמיתי של הנכס וכמה כסף אנו צריכים להשקיע בו, בנוסף למחיר הקניה.
- אם הנכס ישן מאוד רצוי גם להזמין מצלמת ביוב בכדי לבדוק שהביוב במצב תקין. בעיות צנרת עלולות לעלות הרבה מאוד כסף ובדיקה פשוטה ב-100$ תחסוך לכם עוגמת נפש פוטנציאלית בהמשך.
- קבלו הצעות מחיר לביטוח – ביטוח על הנכס הוא חלק מההוצאות השנתיות שלכם על הנכס. מכיוון שיש חברות ביטוח רבות וסוגי ביטוחים שונים, זה הזמן לקבל מספר הצעות מחיר מסוכני ביטוח ולהבין מה חשוב שיהיה בו.
- מיסים – חלק נוסף בהוצאות השנתיות שלכם הם המיסים אותם תצטרכו לשלם על הנכס (מיסי האזור, בית הספר והעיר). לשמחתנו בארה"ב מאוד פשוט לגלות כמה מיסים שנתיים תצטרכו לשלם על נכס מסוים וזה הזמן הטוב ביותר לבדוק זאת.
- מהו שכר הדירה אותו תוכלו לגבות – גם כאן, הדרך הטובה ביותר היא לבדוק מול מספר גורמים מה שכר הדירה אותו תוכלו לגבות מהדיירים שלכם. שכר הדירה ישפיע על התשואה שלכם ולכן זה חשוב מאוד לדייק בגובה האמיתי של שכר הדירה. רצוי לבדוק מול המתווך, מול אתרים ייעודיים ומול מנהל הנכסים שלכם שיעשה סיור בנכס.
- בדיקה שאין שעבודים, עיקולים או חובות על הנכס – כאן נכנסת חברת הטייטל לפעולה. חברת הטייטל בעצם אחראית על כל העברות הכספים , הקלוזינג ובדיקה שהנכס נקי מכל חוב או שיעבוד.
- ועד בית – במידה ואתם קונים condo או שאתם קונים נכס בקהילה סגורה כלשהי אתם או הדייר תצטרכו לשלם דמי ועד בית. הסכומים של ועד בית שכזה יכולים להגיע למאות דולרים בחודש ולכן זהו בהחלט סכום אותו צריך לקחת בחשבון בחישובים שלכם.
בנוסף, רצוי לדעת מהם חוקי ועד הבית- חוקי שיפוץ, האם מותר או אסור בעלי חיים וכו'.
אנחנו מקווים שלאחר קריאת מאמר זה אתם מצוידים בכל הידע אותו תצטרכו בכדי לוודא שהנכס שאתם רוצים לרכוש אכן עומד בסטנדרטים שלכם ושתוכלו לקבל החלטה מושכלת המתבססת על עובדות ולא על ניחושים.
עכשיו רק נשאר לאזור אומץ ולעשות את זה. אם אתם עדיין חוששים, זה הגיוני, מזמינים אתכם לקרוא איך תוכלו להתגבר על הפחד, או כל מאמר נוסף שכתבנו כאן.
בהצלחה!
