מדריך לרכישת נכס בארה"ב
החלטתם שאתם קונים נכס להשקעה בארה"ב? מזל טוב!
ועכשיו, אחרי ההחלטה הנבונה שלקחתם, תצטרכו להבין מהם השלבים בחיפוש הבית ועד רכישתו.
הכנו עבורכם מדריך לשלבים אותם תעברו, שיעזור לכם להבין אותם יותר טוב ולוודא שאתם לא מפספסים שום שלב שיכול לעלות לכם הרבה כסף, זמן ודאגה.
אז מהם השלבים לרכישת נדל"ן?
שלב 1 – קביעת תקציב
הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לקבוע את הסכום אותו תרצו להשקיע ברכישת הנכס.
כבר ציינו זאת בעבר אך נציין זאת שוב – ארה"ב הינה שוק ענק עם טווח מחירים עצום הנע בין עשרות אלפי דולרים בודדים ועד עשרות מיליוני דולרים. אתם צריכים להחליט מהו הסכום הריאלי אותו תוכלו להשקיע.
חשוב לציין, הסכום אותו תרצו להשקיע צריך להיות נזיל ממספר סיבות:
- במהלך הגשת הצעת מחיר ישנה דרישה למסמך הנקרא Proof of Funds. מסמך זה מוכיח שיש לכם את היכולת הכלכלית לרכוש את הנכס.
- במהלך התקופה עד לרכישת הבית (closing) תצטרכו להעביר את הסכום לחשבון אשר פתחתם בארה"ב או לחשבון הנאמנות. תהליך זה יכול לקחת זמן, לפעמים אפילו עד מספר שבועות. אגב, כל המונחים החשובים מרוכזים כאן
שלב 2 – בחירת שוק ואזור
ארה"ב הינה ארץ עצומה. כל מדינה (state) בה שונה ולכל עיר ישנו טווח מחירים אחר.
לכן, לאחר שנקבע את התקציב העומד לרשותנו להשקעה, נוכל לבחור את העיר בה נשקיע ולאחר מכן את האזור הספציפי בתוך העיר.
דברים שרצוי שנשים לב כאשר אנו בוחנים אזור בו אנו שוקלים לרכוש נכס נדל"ני:
- צמיחה של האזור מבחינת עליית ערך הבתים ומבחינת הגירה חיובית (ולא אזור בו אוכלוסיות חלשות יותר משתלטות עליו).
- תשתיות בשכונה – תחנות אוטובוס/רכבת/מטרו, ביוב, כבישים, מדרכות ועוד.
- רמת פשע – שימו לב שכמעט בכל שכונה נמצא רמת פשע מסוימת, השאלה היא עד כמה הוא שכיח והאם השכונה הזאת מסוכנת ולכן רק אנשים שאין להם יכולת כלכלית לגור במקום אחר ישכרו מכם את הנכס.
- האם יש בקרבה בתי ספר, אוניברסיטאות או בתי חולים ומה רמת הפופולריות שלהם. כל אלו מעלים את הסיכוי למצוא דיירים בזמן קצר ואת הפופולריות של האזור.
- אזורי תעסוקה קרובים.
- בתים אחרים וסביבתם באזור – איך הם נראים, האם הם מטופחים, איזה מכוניות חונות לידם וכו'.
כמובן שאנו צריכים לזכור שככל שהשכונה תהיה טובה יותר וברמה גבוהה יותר, כך הנכסים יעלו יותר. לכן, אנו צריכים למצוא שכונה טובה אך שתהיה לנו את היכולת הכלכלית לרכוש בה נכס.
שלב 3 – בחירת מתווך
המתווך הוא נדבך חשוב בעסקה שלנו. הוא האדם שנעבוד בצמוד אליו, הוא ימצא לנו עסקאות, יתמקח עבורנו, יוודא דברים וישאל עבורנו שאלות.
אתם תצטרכו למצוא מתווך טוב וכזה שיהיה לכם נעים לעבוד בצמוד אליו. רצוי למצוא מתווך אשר מבין באזור בו אתם מחפשים נכסים וכזה שכבר עשה מספר עסקאות תיווך בעבר.
בנוסף, בארה"ב יש שני סוגי מתווכים- כאלה שעוזרים למוכרים וכאלו שעוזרים לקונים (ויש כאלו שהם גם וגם). מצאו מתווך קונים (Buyers agent) בכדי שיתאים בדיוק לתפקיד הזה.
תוכלו להיעזר באתרים כמו Zillow בכדי לאתר מתווכים העובדים באזור בו אתם רוצים לרכוש נכס ולראות עליהם חוות דעת ובזכות זה לבחור את המתווך המושלם עבורכם.
שלב 4 – בחירת הבית ובחינתו
לאחר שתקבלו מהמתווך מספר נכסים, תצטרכו לבחון כל נכס ולראות האם הוא עומד בתקציבכם, אילו תיקונים יש לעשות בו, פוטנציאל ההשכרה שלו, התשואה שהוא יכול להשיג לכם ועוד.
את כל אלו ניתן לחקור בעזרת המתווך, חברת הליווי שאתם רוכשים דרכה והצהרת המוכרים (Seller Disclosure) על הבית.
בנוסף, המתווך שלנו ילך לעשות סיורים בבית ויראה בעיות קיימות שאולי לא צוינו בהצהרת המוכרים, יבדוק את השכונה והאזור שבו הבית נמצא ויבין האם ומה צריך לשפץ ולשדרג בנכס עצמו או בסביבתו.
כל אלו יעזרו לכם לחקור את הנתונים ולקבל החלטה על נכס אחד עליו תרצו להגיש הצעה.
שלב 5 – הגשת הצעת מחיר ומשא ומתן
לאחר שבחרתם את הנכס אותו תרצו לקנות, כעת תצטרכו להגיש הצעת מחיר לרכישתו.
את הצעת המחיר המתווך כותב והנוסח הוא סטנדרטי בדרך כלל רוב חברות הנדל"ן. חשוב לשים לב שיש לכם מספיק זמן לתקופת הבדיקה (Inspection period) בכדי שתוכלו לוודא שאין בנכס בעיות מהותיות שישנו את כדאיות ההשקעה.
המתווך יעזור לכם להגיש את הצעת המחיר בשווי המתאים למצב הנוכחי של הנכס כך שלא תשלמו יותר מדי עליו. במידה והוא מתווך טוב, הוא ידע את שוויו האמיתי של הבית, ידע אילו בעיות יש בבית (כך שאולי ניתן להוריד מעט מהמחיר) וכמובן – ידע האם המוכרים להוטים למכור את הבית ובעקבות כך יהיו מוכנים למכור במחיר נמוך משווי הנכס.
שלב 6 – תקופת בדיקת הנכס (Inspection period)
לאחר שהנכס שלנו עלה על חוזה, זה הזמן לבדוק אותו מהמסד ועד הטפחות.
בשלב 4, כאשר בחנו את הנכס, קראנו את הצהרת המוכרים וגילינו (ככל הנראה) מספר דברים אותם נצטרך לתקן. אבל, אין טוב כמראה עיניים ולכן, כאשר אנחנו נמצאים בתקופת בדיקת הנכס, נדאג לשלוח מפקח (Inspector) שיבדוק את הנכס בצורה מקצועית.
המפקח בודק את כל הנכס – מהמרתף ועד עליית הגג ובתוך זה את החשמל, הקירות, החלונות, הרצפה, המטבח, המקלחות ובעצם כל חלק בבית. בסוף הבדיקה נקבל דו"ח עם כל הבעיות שיש בבית וכך נוכל לראות מה צריך לתקן בו ומה התקציב שנצטרך להעמיד לצורך זה.
בזמן הזה, כל בעלי המקצוע הרלוונטיים יוכלו לבקר בנכס בכדי לקצר את הזמן בו הנכס יהיה ריק במידה והוא זקוק לשיפוץ או תיקונים.
נשלח את מנהל הנכסים שלנו (Property manager) בכדי שיראה את הנכס ויאמר לנו מה גובה שכר הדירה אותו נוכל לבקש מהדיירים שלנו. בנוסף, נשלח קבלן או הנדימן בכדי שיתנו לנו הצעות מחיר לגבי תיקונים שנצטרך לעשות בנכס.
בשלב זה בדרך כלל גם נעביר את דמי המקדמה.
תוכלו לקרוא כאן עוד על איך לבדוק נכס לפני רכישה
שלב 7 – משא ומתן
בשלב זה, במידה ודו"ח המפקח גילה בעיות רבות ויקרות בנכס ובעקבות כך העלה לנו את תקציב רכישת הנכס, נוכל לפתוח את הצעת המחיר שלנו למשא ומתן.
במידה והמוכרים יקבלו את הצעתנו – הנכס הוא שלנו לקנותו.
שלב 8 – Closing
בשעה טובה, הגיע יום הקלוזינג.
לפני יום זה תצטרכו למלא טפסים שונים, להעביר את יתרת הסכום של עלות הנכס, לעשות ביטוח (לנכס עצמו ולטייטל) ועוד מספר בירוקרטיות שונות.
ביום זה הנכס עובר להיות על שמכם (או על שם חברת ה-LLC שהקמתם) ולאחר מספר שבועות תקבלו גם את שטר הבעלות (Deed) של הבית.
שלב 9 – קבלת מפתח ותיקונים
זהו, הבית בבעלותכם.
עכשיו זה הזמן לתיקונים, שיפוצים, מציאת דיירים וכל מה שצריך לעשות בשביל שהנכס שקניתם יתחיל לייצר לכם הכנסה.
אחרי שהגעתם לשלב הזה, תוכלו להגיד למשפחה וחברים מה שאנחנו אומרים כל הזמן – אל תחכה לקנות נדל"ן, קנה נדל"ן וחכה!
