איך מנהלים מרחוק נכס להשקעה בארה”ב

ניהול נכס בשלט רחוק – איך עושים את זה?

הדבר הראשון שחושבים על השקעות נדל"ן בארה"ב זה – וואו, כמה זה רחוק! ארה"ב אמנם במרחק טיסה (או שתיים) אבל טיסה ארוכה יחסית ואי אפשר "לקפוץ" לשם כמו שקופצים ליוון למשל.
אז נכון, יש כאן חסרון קטן, אבל היתרון הוא הרבה יותר גדול בעינינו – אם הדברים מתנהלים כמו שצריך, כמות הזמן שתשקיעו בניהול השקעת הנדל"ן שלכם הוא כמעט אפסי. זו השקעה פסיבית במלוא מובן המילה.
אז אנחנו כאן כדי להגיד לכם שיש דרך נהדרת לנהל את הנכס שלכם מרחוק וממש כמעט בלי לעשות כלום. הדרך הזו עובדת דרך חברת ניהול טובה.

מה חברת ניהול עושה בכלל

חברת ניהול טובה היא אחד המפתחות העיקריים להתנהלות פשוטה וקלה עם נכס הנדל"ן שלכם.
כל ניהול הנכס – מאיתור וסינון הדיירים, דרך תיקונים, מענה לדיירים ועד גביית תשלומים. כל הדברים שהייתם עושים בעצמכם בישראל יורדים לכם מהראש ונעשים דרך צינור אחד בלבד.
חברת הניהול תקבל ייפוי כוח מכם ותעשה את כל מה שצריך לעשות ניהול הנכס. הם אפילו יכולים לשלם עבורכם את המיסים.
אך אליה וקוץ בה – אם חברת הניהול לא טובה יהיו לכם בעיות וכנראה לא מעט. דיירים שלא משלמים בזמן, מחירי תיקונים מופקעים וחוסר מוטיבציה במציאת דיירים חדשים – כל אלה יכולים לגרום לכם לכאב ראש רציני ולהשקעה שלכם להיות פחות כדאית.
לכן, נצטרך למצוא חברת ניהול טובה שעושה את עבודתה נאמנה וזה חברים, לא קל למצוא. לא קל אך אפשרי בהחלט.

איך נדע שאנו שוכרים חברת ניהול טובה ואמינה

• מענה מהיר לתקלות על ידי אנשי מקצוע – תקלות ובעיות תמיד יהיו ובכל נכס, השאלה היא איך מתמודדים איתם.
  חברת ניהול טובה צריכה לטפל בבעיות במהירות, לשלוח אנשי מקצוע טובים ומהימנים אשר עובדים עם חברת הניהול ובמחירים טובים עבור הלקוחות שלהם.
  לחלק מחברות הניהול יש אנשי מקצוע בתוך החברה וחלק עושות מיקור חוץ ונותנות את העבודה לאנשי מקצוע עצמאיים. כל עוד העבודה נעשית במהירות, בצורה טובה ובמחיר טוב, לכם זה לא משנה האם העובד הוא של החברה או עצמאי.
• שירות טוב לדיירים – זה נכון, אנחנו הלקוחות של חברת הניהול והם צריכים לדאוג לאינטרסים שלנו מול הדיירים אך בסופו של יום, הדיירים הם הלקוחות שלנו ואנחנו צריכים לדאוג להם לשהייה נוחה ולשירות הטוב ביותר שניתן.
  דייר מרוצה הוא דייר שישמור וידאג לנכס שלנו, זה דייר שישלם בזמן ובעיקר – זה דייר שירצה להישאר כמה שיותר זמן בנכס שלנו.
  כאשר דיירים מתחלפים אנחנו מפסידים מכמה כיוונים – הנכס שלנו עומד ריק ולא מכניס לנו כסף ובנוסף, בכל פעם שדייר מתחלף חברת הניהול לוקחת את שכר הדירה של החודש הראשון על כל העבודה שהם עושים. לכן, האינטרס שלנו הוא שהדייר יהיה מרוצה ולא ירצה לעזוב.
  ודאו שלדיירים יש לאן לפנות, שיש מענה אנושי במהלך היום ומספר לשעות הלילה למקרי חירום.
• שירות טוב מול בעל הנכס – אז כמו שכבר אמרנו, אנחנו הלקוחות של חברת הניהול ואנחנו צריכים להיות מרוצים מהם ומההתנהלות שלהם.
  ודאו שיש לכם מספר טלפון ישיר של איש הקשר אשר עובד מולכם ושיש איתו ערוץ פתוח לכל בעיה שצצה.
  ודאו שיש פלטפורמה בה אתם יכולים להתעדכן בחודשים שהיו ושפעם בחודש נשלח אליכם דו"ח של ההוצאות וההכנסות של הנכס.
  בנוסף, דאגו ליידע את איש הקשר שלכם שאתם רוצים להיות מעודכנים בכל בעיה כאשר היא קורית ולא בדיעבד- אם הדיירים לא שילמו, אם הנכס נזקק לתיקון או כל בעיה אחרת שצצה. אתם לא רוצים לדעת את כל הדברים האלה רק מהדו"ח החודשי שלכם.
• נקודת הסיום בין המשקיע לחברת הניהול – בעל עסק טוב אשר מאמין בשירות שהוא נותן או במוצר שהוא מוכר יודע שאין לו צורך לכבול את לקוחותיו על ידי חוזה דרקוני אלא יאפשר להם לעצור את ההתקשרות ברגע שהם לא מרוצים.
  כך גם צריך להיות עם חברת הניהול – ברגע שחברת הניהול כובלת אתכם לשנה שלמה זה צריך להדליק אצלכם נורה אדומה ותצטרכו לתהות על טיב השירות שלהם. דאגו שיש לכם נקודת יציאה בכל רגע נתון וללא קנסות.
• כמות ואיכות – בדקו כמה נכסים חברת הניהול מנהלת. ככל שיש להם יותר נכסים זה מראה שהם חברה יותר פופולרית ושיש להם את יכולת הניהול לעסק כל כך גדול – מנהלי הנכסים עצמם, עובדי משרד, אנשי מקצוע לתיקונים וכו'.
  בנוסף, שאלו אותם מה אחוזי הבתים הריקים שלהם. בית ריק הוא בית מפסיד ולכן האינטרס שלהם הוא שיהיו כמה שיותר בתים מושכרים.
• אסטרטגיית השכרה – כמו שכבר ציינו, אנחנו לא רוצים שהנכס שלנו יעמוד ריק אפילו חודש אחד. אנחנו כן רוצים דיירים טובים וכאן נכנס תהליך סינון הדיירים של חברת הניהול, אך אנו צריכים להשכיר את הנכס שלנו כמה שיותר מהר.
  שאלו את חברת הנכסים מה אסטרטגיית מציאת הדיירים שלהם, באילו פלטפורמות הם משתמשים וכמה זמן בממוצע לוקח להשכיר בית באזור בו נכס שלכם נמצא.

בעזרת הצ'ק ליסט הזה תוכלו לעבור על כל השאלות שיש לכם מול חברת הניהול ולוודא שאתם בוחרים את חברת הניהול הטובה ביותר עבורכם ועבור הדיירים שלכם.

ואם אנחנו מדברים על חברת ניהול נכסים, יש עוד מספר דברים שחשוב לדעת:

• חברות הניהול גובות בין 8-12% משכר הדירה (לעיתים יש מינימום אך לא תמיד). זה אולי נשמע הרבה עבורכם אך זו עלות מזערית לכל האופרציה שיש להם ולכל הבעיות שהם צריכים לפתור. חברות הניהול כמעט ולא מרוויחות ולכן אחוז או שניים של חסכון לא ישנו כמעט עבורכם אך יגרמו לטעם מר לחברת הניהול ולחוסר רצון לעזור לכם. אל תתמקחו ותנו להם את האחוזים אותם הם מבקשים. אם הם חברת ניהול טובה, ההשקעה הקטנה הזו תניב לכם רווח גדול לאורך זמן ובעיקר שקט נפשי.
• אל תציקו להם יותר מדי. אם יש לכם שאלות זה בסדר גמור לשאול אותן אך לא להפציץ במיילים וטלפונים. גם ככה יש להם הרבה על הראש.
• אתם רוצים דיירים איכותיים, כאלה שישמרו לכם על הנכס ויישארו זמן רב. אל תאיצו בחברת הניהול יותר ממה שצריך למצוא לכם דייר כי אתם לא רוצים להתפשר. אפשרו להם לעשות את הסינון הקפדני שהם עושים – בדיקת דירוג האשראי, בדיקה שלא היה תהליך פינוי לדייר/ת בשנים האחרונות, היתכנות כלכלית ועוד. רק ככה תוכלו לשכן בבית שלכם דייר איכותי.

יאללה, עכשיו אתם יודעים מה שצריך כדי לנהל מרחוק, אפשר להירגע ולהתחיל לנהל…
ואם אתם עדיין מרגישים פחד מסוים, כתבנו מאמר שלם על איך לנצח אותו > תמצאו אותו כאן