כל משקיע נדל"ן צריך להכיר את משבר הסאב-פריים
אין כמעט אדם שאינו שמע את המושג "משבר הסאב-פריים" ומשקיעי נדל"ן חייבים להכיר אותו ולהבין את השתלשלות העניינים לאחד המשברים הכלכליים החמורים במאה השנים האחרונות.
בשנת 2008 התחיל סחרור כלכלי בשוק האמריקאי בכלל ובשוק הנדל"ן בארה"ב בפרט. סחרור זה הוביל לשינויים גדולים בשוק ההון, אנשים רבים הפסידו את כל כספם ואת בתיהם וכל כלכלת העולם נפגעה מהמשבר הזה באופן זה או אחר.
משכנתאות ודירוגי אשראי
כמו שאנו יודעים, לרוב האנשים בעולם אין את היכולת לרכוש בית במזומן ולכן הם נעזרים בבנק בכדי לקחת משכנתא.
מי שלווה את המשכנתא מקבל סכום כסף מידי לרכישת הבית תמורת הבטחה לשלם את החוב לבנק בתוספת רווח, משמע – הריבית אותה אנו משלמים על לקיחת המשכנתא.
טרם אישור ההלוואה, הבנק יבדוק את יכולת ההחזר שלנו והאם אנחנו מהווים סיכון בכך שלא נחזיר את הכסף או שמא אנו בעלי כושר החזר ואנו לא נחשבים כסיכון לבנק.
בארצות הברית פיתחו שיטת דירוג אשראי הנקראת Credit Score ושיטה זו בודקת את יכולת ההחזר של כל אדם ואדם. אדם אשר לו יכולת החזר גבוהה מדורג כ"פריים" ולכן הוא יהיה זכאי לקבל משכנתא.
לצערנו, ישנם אנשים רבים אשר אינם יכולים לעמוד בהחזר הלוואה כה גדולה והם אנשים אשר להם דירוג אשראי נמוך.
בכדי שאנשים אלו יוכלו להיות זכאים לקבלת משכנתא, נוצרו עסקאות הנקראות "סאב-פריים". אלו עסקאות אשר להן ריבית גבוהה במיוחד בכדי שהבנקים יוכלו "לפצות" על הסיכון הגדול אותו הם לוקחים.
חלק מעסקאות הסאב-פריים היו עסקאות ללא צורך במקדמה ועסקאות אלה קרצו ביותר ללווים. אנשים אלה הניחו כי תשלומי המשכנתא שלהם יהיו זהים לתשלום שכר הדירה שהם משלמים ובמידה ולא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא הדבר הגרוע ביותר שיקרה הוא אובדן הנכס (שגם כך לא שילמו עליו מקדמה כך שהם לא יפסידו שם סכום מכיוון שהם כאילו שכרו אותו מהבנק).
הבנקים מצידם, בכדי להגן על עצמם, לקחו הרבה משכנתאות, קיבצו אותן יחד והפכו אותן לאג"ח (אגרות חוב) אותן ניתן היה לסחור בשוק ההון. הם בעצם יצרו מכשיר כלכלי חדש בכדי שיוכלו להגן על עצמם.
הביקוש לנדל"ן
שוק הנדל"ן בארה"ב התחיל לעלות והגידול בביקוש גרם לעליה מתמדת במחירי הבתים.
באותו הזמן, חלה הורדת ריבית של הפדרל ריזרב, מה שגרם לעלייה בביקוש לנדל"ן ככלי השקעתי. הריבית הנמוכה גרמה לאנשים לא להפקיד את כספם בבנק (מפאת חוסר אטרקטיביות) ולחפש אפיקי השקעה אחרים, דוגמת נדל"ן.
בנוסף, כאמור בתקופה זו היו משקיעים רבים מה שגם לעלייה במחרי הנדל"ן אשר הציגה לכאורה תשואה גבוהה על ההשקעה. בעקבות כך אזרחים רבים נוספים פנו לנדל"ן כאפיק השקעה משתלם.
תחילתו של הסוף
כאמור, מחירי הנדל"ן האמירו והגיעו לגבהים חדשים ולכן הבנקים לא היו מודאגים באשר להחזרי המשכנתאות – במידה והלווה לא עמד בתנאי ההחזר שלו הבנקים היו יכולים למשכן את הנכס, למכור אותו במכירה פומבית ולהחזיר לעצמם את הכסף.
אבל, החל מסוף שנת 2006, נכנס ענף משכנתאות הסאב-פריים למשבר, לאחר מספר שנים של עלייה מתמדת במחירי הבתים.
שער הריבית עלה וייקר את המשכנתאות ואת גובה ההחזר החודשי של הלווים. בנוסף, לווים רבים אשר לא יכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ניסו למכור את נכסיהם אך בעקבות ההאטה בשוק הנדל"ן לא הייתה להם אפשרות שכזו. ואז, קרה הדבר אשר הבנקים לא דאגו ממנו – גם כאשר הנכסים חזרו לידיהם, הם לא הצליחו למכור אותם מאותה הסיבה בדיוק.
בעקבות כך, השוק הפך לשוק רווי בנכסים בו היה היצע גדול וביקוש קטן ומחירי הבתים צנחו ב-30%.
בעקבות העלייה החדה במספר הלווים אשר לא הצליחו לעמוד בעלויות המשכנתא, נכנסו עשרות חברות אשר הלוו בשוק הסאב-פריים להליך פירוק והתחילה קריסה בשוק המניות הקשורות במשכנתאות.
בכדי שהבנקים יוכלו להמשיך ולתת משכנתאות, הם לוו סכומים גדולים של כסף. מכיוון שהבתים נמכרו בהפסדים גדולים הבנקים לא יכלו לעמוד בהחזרים העצומים.
זוכרים שהבנקים קיבצו משכנתאות מסוכנות לאג"חים? אז הפלא ןפלא, הם התגלו בדיעבד כאג"חים מסוכנים מאוד מכיוון שהחובות של המשכנתאות אינם נפרעו.
גם חברות הביטוח אשר ביטחו את המשכנתאות נכנסו לסחרור הגדול – הן גילו שגם הן נמצאות בחוב ולכן לא יכלו לבטח את הבנקים ולפצות אותם על המשכנתאות אשר לא שולמו.
פרוץ והחרפת המשבר
בעקבות עליית הריבית אצל חברות אשר היו מוכנות לתת להלוות לגופים מעניקי משכנתאות נוצר "מחנק אשראי" אצל מעניקי המשכנתאות . כל זה גרם להליכי פירוק של גורמים המעניקים הלוואות וירידה במניות.
נפגעים נוספים היו גופים אמריקאים, אירופיים ואסייתיים אשר רכשו מכשירים פיננסיים הקשורים לאג"ח המשכנתאות וכעת קרסו וגרמו להפסדים גדולים ולמחנק אשראי.
בנקים פשטו את הרגל וסגרו את דלתותיהם לנצח, חברות ביטוח נעזרו בכספי הממשלה במאות מילוני דולרים וממשלת ארה"ב נאלצה לתת גיבוי כספי לגופים שקרסו כלכלית.
ומה קורה היום?
כיום במרבית המקומות בארה"ב חזרו למחירים שלפני המשבר ואף יותר מהם בחלק מהאזורים. משכנתאות לא ניתנות בקלות גדולה והתנאים הוקשחו.
איך זה נוגע לנו, המשקיעים בנדל"ן?
אם תשאלו משקיעי נדל"ן האם משבר הסאב-פריים היה טוב או לא – תשמעו דעות רבות ומגוונות. היו משקיעים אשר איבדו את כל הונם ואת כל נכסיהם ונכנסו לחובות של מיליונים בעוד שבאותו הזמן היו משקיעים אשר ידעו לנצל את המשבר והתעשרו מאוד.
מי היו אלו שהפסידו הכל? אלו שמינפו את עצמם לדעת ולא יכלו לעמוד בהלוואות העצומות אותן לקחו.
אלו שהיו משקיעים חכמים ולקחו הלוואות שידעו שתהיה להם יכולת החזר אליהן הצליחו לעמוד איתן במשבר.
אלו שהיו הכי חכמים ידעו לקנות נכסים בכמויות גדולות כאשר מחירי הבתים היו נמוכים בעשרות אחוזים משוויים וכעת הם נהנים מעליית ערך גדולה ומנכסים שהכפילו לעיתים את שווים בעשר השנים האחרונות.
אז אנו לא צריכים לחשוש ממשבר נוסף כי אנו מבטיחים לכם – יהיה משבר נוסף. השאלה היא איך אנחנו שומרים על עצמנו ואיך אנו מגיעים למשבר הבא עם כיסים עמוקים לקניית נכסים אשר נמצאים הרבה מתחת לשוויים.
