ניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן

מהם הסיכונים הנפוצים בקניית נדל"ן להשקעה?

החלטתם שאתם רוצים לרכוש נכס נדל"ן בארה"ב. יאי! אבל עכשיו כל החששות והפחדים עולים וצפים וכל המצבים, הסיפורים והסיוטים ששמענו או שדמיינו מתפרצים.
נכון, השקעה בנדל"ן בארה"ב היא אחת ההשקעות החכמות ועם התשואות הגבוהות בשוק. יחד עם זאת, בכל השקעה יש סיכונים – רובם יכולים להיפתר בקלות אך יחד עם זאת אלו דברים שיכולים להדיר שינה מעיניהם של משקיעים.
אנו לא רוצים לייצר מצב שהכל נראה ורוד ואז כשמגיעים הקשיים המשקיעים אינם מוכנים אליהם. כל זה יכול ליצור לחץ, חרדה ודאגות שזה בדיוק ההיפך ממה שהשקעה בנדל"ן צריכה להיות- יצירת הזדמנויות וחופש כלכלי.
הרבה פעמים, בכדי להוריד לחץ או חרדה ממהלך זה או אחר, ישנה המלצה לחשוב על כל הדברים הגרועים ביותר שיכולים לקרות ולפתור אותם מבעוד מועד כך שאם הדבר הזה באמת יקרה (גם אם הוא בסיכוי מזערי) נדע מיד איך לתפעל את הבעיה ולפתור אותה.
חשבנו עבורכם על כל הבעיות שיכולות לקרות כאשר קונים נכס נדל"ן להשקעה בארה"ב ומצאנו לכולם פתרונות, כך שיש לנו חדשות טובות – אתם תוכלו להמשיך לישון בשקט.

דייר לא משלם/דייר גרוע

הדבר הראשון שיש לנו לומר על הבעיה הזו זה שהיא לא חייבת לקרות בכלל. מה זאת אומרת? כאשר אנו קונים נכס בארה"ב, אנו לרוב גם ניקח חברת ניהול נכסים שתדאג לנכס שלנו ולדייר ששוכן בו.
חברת הניהול הזו דואגת לגביה, תיקונים, בעיות ושיפוצים ובין היתר היא גם דואגת למצוא לנו דיירים לנכס שלנו. כאשר חברת הניהול היא חברה טובה ומקצועית היא דואגת שסינון הדיירים יעשה בצורה הטובה והזהירה ביותר שניתן – דואגת לבדוק שה-credit score (דירוג אשראי בארה"ב) הוא מעל מספר מסוים (מה שאומר שהדייר דואג לשלם כל חודש את חשבונותיו), עושה בדיקה שלא היו לו פינויים על ידי בעלי בית בשנים האחרונות, מוודאת שהמשכורת של הדייר היא פי שלוש לפחות ממחיר השכירות ועוד.
כל הבדיקות הללו עוזרות לחברת הניהול לוודא שהדיירים שהיא מכניסה לנכס שלנו הם דיירים שמשלמים את החשבונות תמיד ובזמן, שיש להם מספיק כסף לכסות את שכר הדירה, שהם אנשים הוגנים ושאין איתם (ולא היו איתם בעבר) בעיות מול בעלי בית. להכניס דייר איכותי זהו אינטרס גם של חברת הניהול וגם של בעל הבית.
במידה וסינון הדיירים נעשה כמו שצריך, רוב הסיכויים שלא יהיו לנו שום בעיות עם תשלומי שכר הדירה.
יחד עם זאת, יכולים לקרות מקרים חריגים בהם קורה משהו קיצוני כמו פיטורים, מוות וכו' בהם הדייר מפסיק לשלם.
במקרה זה חברה הניהול תעשה ככל שביכולתה לגבות את שכר הדירה מהדייר, בין אם זה שיחה לגבי מתי הכסף יכנס (ותשלום של הדייר על האיחור) או הודעה לדייר על התחלת תהליך פינוי. אם הוא עדיין לא ישלם יתחיל מולו תהליך פינוי מהבית (eviction). תהליך זה יכול לקחת בין חודש לשלושה חודשים (תלוי בסטייט) ועולה כ-1000$ לבעל הבית.
זהו תהליך שלא נחמד לעבור אותו אך הצד החיובי הוא שיש לבעל הבית יכולת מאוד מהירה (לעומת חוסר היכולת לעבור תהליך פינוי כזה בישראל למשל) להוציא דייר כאשר הוא לא משלם.
נכון, אתם תפסידו קצת כסף על התהליך הזה אבל אם נסתכל לא במיקרו אלא במאקרו נראה שהדבר הזה כמעט ולא ישפיע על התשואה שלנו לאורך שנים.

נזק לנכס ע"י דייר

לעיתים מצב שכזה יכול לקרות – דיירים כעוסים שגורמים לנזקים גדולים בבית.
שוב, כמו שכבר אמרנו בפסקה הקודמת – כאשר חברת הניהול עושה סינון נכון ומקצועי של הדיירים, הסיכוי שמקרה שכזה יקרה הוא מזערי עד אפסי מכיוון שהם ימצאו דייר מצוין.
אבל בואו נניח שמקרה כזה כן קורה. ההבדל בין הבניה בארה"ב לבין הבניה בישראל היא שונה. בארה"ב בונים את הבתים מגבס ועץ ובישראל מבטון ובלוקים. זה נכון שיותר קל להרוס גבס אך יותר זול ומהר לתקן אותו. גם אם הדייר יסב נזק של כמה אלפי דולרים לבית – התיקון יהיה זריז, תוכלו להכניס דייר חדש במהירות ובמידה ואתם מתכננים להיות בעלים של נכס יותר משנה אחת – לא תהיה כמעט השפעה למקרה הזה על התשואה שלנו לאורך שנים.
בנוסף, כאשר דייר נכנס לשכור נכס הוא נותן צ'ק בטחון לברת ניהול הנכסים, בדרך כלל בסכום של חודש שכירות. במקרה כזה, גם אם זה לא יכסה לכם את כל הנזק שנגרם, תוכלו להשתמש בצ'ק הבטחון על מנת לכסות על ההפסד הכלכלי שלכם.
נכון, זה יהיה מאוד מעצבן ומכעיס אבל ככל הנראה אתם לא תיפגשו בסיטואציה שכזו וגם אם כן – כעת אתם יודעים איך להתמודד איתה.

נזק לנכס בעקבות שריפה/הצפה/מפגע טבע

בכל אזור בארה"ב ישנם מפגעי טבע שונים. בנוסף, דברים אשר יכולים להרוס את הנכס שלנו יכולים לקרות כמו שריפה למשל.
אני ממליצים בחום לרכוש ביטוח לכל נכס שאתם קונים. בנוסף ובהתאם לאזור בו הנכס שלכם נמצא, דאגו להכניס סעיפים רלוונטיים כמו ביטוח על הצפה (במידה וגרים ליד נהר שיכול לעלות על גדותיו), טורנדו או הוריקן, רעידת אדמה ועוד.
כאשר תדברו עם סוכן הביטוח דאגו לשאול אותו על כל הבעיות הספציפיות לאזור שיכולות לקרות ועל כל הדברים שאותם הוא ממליץ להוסיף בביטוח ואזר רוב בעלי הנכסים מכניסים בביטוח שלהם.
תוספות כאלה לא אמורות לעלות יותר מכמה מאות דולרים בודדים (ביחד) וזה יתן לכם שקט נפשי שבמידה ויקרה אסון הנכס שלכם מכוסה בביטוח טוב.
בנוסף, האמריקאים ידועים בתור אומה מהירה ומסודרת כך שאת התשלום מהביטוח תראו הרבה יותר מהר מאשר ביטוח בישראל למשל.

איך אדע שהבית באמת רשום על שמי

חלק מתהליך מסודר של רכישת בית בארה"ב מערב חברת טייטל (Title company). חברת הטייטל מוודאת שאין שעבודים או עיקולים על הבית, עושה ביטוח למקרה של טעות עתידית (שיעבוד או עיקול שלא התגלה בזמן אמת), דואגת לחשבון נאמנות של הכסף ודואגת ששטר הנכס (Deed) מועבר מהמוכר לקונה ונרשם על שם הקונה.
במידה וחברת הטייטל איתה אנו עובדים היא חברה אמינה, נוכל להיות בטוחים שכל הדברים שהיו צריכים להיעשות אכן נעשו ושהכל נעשה בצורה אחראית, מקצועית ואמינה.

שוק דירות מוצף באזור הנכס שלנו

אחד הדברים שיכולים להיות בעייתיים עבורנו ולהשפיע על הרווחים והתשואה שלנו הוא שהנכס שלנו יעמוד ריק ללא דייר.
אחת הסיבות שיכולות לגרום לזה זה שהשוק רווי בנכסים להשכרה באזורנו והתחרות גדולה. במידה ודבר כזה קורה נצטרך להבין שיש לנו מספר דברים שאנו יכולים לעשות על מנת להכניס דייר באופן מהיר לנכס:

• להוריד מעט את מחיר השכירות – הורדה של סכום מסוים מהשכירות עדיפה על נכס שעומד ריק במשך חודשיים ויותר. נכס שעומד ריק עולה הרבה יותר לנו כבעלי בית – גם בלי הכנסה נצטרך לשלם מיסים, ועד בית (אם יש), לכסח את הדשא/לפנות את השלג ועוד. בדרך כלל חוזה השכירות הוא לשנה כך שתוכלו בחידוש החוזה, במידה והשוק פחות תחרותי, להעלות את שכר הדירה.
• לשפץ את הנכס מעל הממוצע באזור – במידה ותשפצו ותשפרו את הנכס מעל ממוצע השיפוץ באזור תוכלו לדרוש סכום גבוה יותר בשכר הדירה ותהיו יותר אטרקטיביים לשוכרים.
  כמובן שחייבים לשים לב לא להוציא סתם כסף על דברים מיותרים אבל כמו שאתם הייתם רוצים לגור בבית עם רצפות חדשות ועם צבע טרי ללא סימני הזמן כך גם הדיירים שלכם יעריכו את זה ויהיו מוכנים לשלם אקסטרה בדיוק כמו שאתם נתתם אקסטרה בשיפוץ.

דבר נוסף שחשוב לוודא טרם הקניה הוא התשואה שלנו. במידה ויש לנו תשואה גבוהה על הנכס, הורדה קטנה של שכר הדירה לא תפגע לנו באופן משמעותי בתשואה הקיימת שלנו אלא רק מעט תקטין אותה. במידה והתשואה החזויה שלנו מאוד נמוכה, רצוי לשקול את קניית הנכס מכיוון שאם נוריד מעט בשכר הדירה זה יכול להביא אותנו למצב של תשואה נמוכה, אפסית או אפילו לסיים עם מינוס בכל חודש.

ירידות ערך של הנכסים

שוק הנדל"ן הוא שוק מחזורי – בכל מחזור יש עלייה מתמדת בערכי הנכסים, שיא של מחירים, קריסה של בועת הנדל"ן, התאוששות, עליות מחירים וחוזר חלילה.
זהו שוק הנדל"ן ואנו צריכים לדעת איך לנצל אותו לטובתנו. אחד הדברים שאנו צריכים להבין זה באיזה שלב של המחזור אנו נמצאים ולהבין האם בשלב של קריסה או ירידת מחירים חדה, הנכס שלי עדיין ייצר לי תשואה.
צריך להבין משהו – בשנת 2006, כאשר בועת הנדל"ן בארה"ב הייתה בשיאה, בתים היו יכולים להימכר מתחת למחיר השוק אבל הם היו עדיין מאוד מאוד יקרים. זה שנכס נמכר מתחת למחיר השוק זה לא אומר שהוא אובייקטיבית שווה את המחיר הזה.
אם נוודא שהנכס שאנחנו קונים הוא במחיר הגיוני, יחד עם העובדה שמחירי השכירות לא מנופחים, נוכל להיות בטוחים שגם כאשר תהיה קריסה התשואה שלנו לא תרד והקריסה בעצם לא תשפיע עלינו.
כלומר, גם אם קנינו נכס בשוק מנופח, במידה ווידאנו שהשכירות תישאר באותו המחיר גם אם תהיה קריסה – אין שום בעיה לשלם את המחיר הזה. בסופו של יום, אם יש לנו תקציב ואם התשואה שלנו בדוקה – מחיר השוק לא משנה.
מה שכן נצטרך להיזהר זה אם השכירות מנופחת גם כן (כמו מחירי הבתים). אם השכירות מנופחת אז כאשר תהיה קריסה כל מחירי השכירות ירדו גם ובעקבות כך התשואה שלנו תפגע גם כן.
בנוסף, יש יתרונות למשברים עולמיים וקריסת שוק הנדל"ן לנו כמשקיעים – הרבה יותר אנשים יצטרכו לחיות בשכירות מכיוון שלא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא ובעקבות ירידות חדות בערך הבתים נוכל לנצל את המחירים הזולים, לקנות נכסים רבים יותר ממה שיכולנו קודם ולהגדיל את הפורטפוליו שלנו במהירות.