למה להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
אם יצא לכם לבדוק לאחרונה את הכסף שלכם אשר יושב בחסכון של הבנק, ודאי נוכחתם לראות שהכסף הזה, שהיה אמור לייצר עוד ממנו, ממש לא עשה זאת.
הבנקים מציעים כיום ריביות כמעט אפסיות וחסכון בבנק זו כבר ממש לא הדרך הסולידית והבטוחה ביותר לשמור על הכסף שלכם- הערך שלו נשחק וככל שיעבור הזמן אתם תאבדו עוד ועוד ממנו.
גם בשוק ההון אין בשורה גדולה להשקעות סולידיות – אם תקנו אג"חים בטוחים יחסית, תצליחו לעשות מהם תשואה של אחוזים בודדים.
לכן, השקעה מסוכנת הרבה פחות עם תשואה גדולה יותר יכולה להיות בשוק הנדל"ן. למה? כי אנשים תמיד צריכים לגור איפשהו. גם במשבר הסאב פריים ב-2008, כאשר אזרחים רבים נותרו ללא ביתם בגלל קריסת המשכנתאות והבנקים, הם היו צריכים למצוא בית להשכרה נכון? אוכל ומגורים הם שני הדברים שאנשים תמיד יצטרכו.
לצערנו הרב, הנדל"ן בישראל לא מאפשר להשיג תשואות גבוהות בכלל, מה שבנדל"ן בחו"ל תוכלו לייצר כמעט ללא מאמץ.
* עליכם כמובן להכיר את השוק בו אתם עתידים להשקיע ואת כל משמעויות המיסוי ועוד, בקיצור, את היתרונות והחסרונות כמו שיש בכל השקעה, על הכל נפרט בהמשך.
האם זה זמן טוב להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
אנחנו לא יכולים (וגם לא רוצים) ליצור תמונה מושלמת שבה אתם קונים נכס בחו"ל ואז הכל עובד כמו שעון שוויצרי, מתקתק בקלות ואתם רק אוספים את שקי הכסף שלכם בסוף כל חודש.
ישנם קשיים ואתגרים ומכיוון שאתם לא משקיעים בנכס הנמצא שעה מהבית שלכם יש המון דברים שרצוי לשים לב אליהם.
יחד עם זאת, מחירי הבתים בארץ ממשיכים לטפס והתחייבות של משכנתא של כמה מאות אלפים (או כמה מיליונים) לרוב האנשים היא לא אפשרית ולא רלוונטית.
מכיוון שישראלים רבים הבינו שהם רוצים להשקיע בנדל"ן אך לא מסוגלים לעשות זאת בישראל, הם מצאו אלטרנטיבה בצורת השקעה בנדל"ן בחו"ל.
כיום, כשעל כל פלאפון יש אפליקציות המאפשרות לדבר בחינם עם כל מקום בחו"ל, כשכל אחד מחזיק בכף ידו מיני משרד והעולם שלנו הפך לכפר גלובלי קטן יחד עם מחיר כניסה נמוך יותר ותשואה גבוהה יותר מהשוק המקומי – זה רק הגיוני להשקיע בחו"ל ובקלות.
בנוסף, אנחנו יכולים להסתכל עשרות שנים אחורה ולראות ששוק הנדל"ן העולמי בעלייה מתמדת. גם כשיש נפילות או משברים בשוק הנדל"ן, כנראה שמי שקנה נדל"ן לפני עשר, עשרים או שלושים שנים זכה לעליית ערך גבוהה מאוד וערך הבית שלו ככה הנראה הכפיל או שילש את עצמו.
כמו שאיש חכם פעם אמר – אל תחכו לקנות נדל"ן, קנו נדל"ן וחכו.
אז עכשיו, אחרי שהבנו שהשקעה בנדל"ן בחו"ל היא השקעה הרבה יותר נבונה, נוכל להבין קצת יותר מה צריך לבדוק, אילו השקעות ישנן, יתרונות, חסרונות ועוד.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – יתרונות
- מחיר השקעה נמוך יותר – כמו שכבר הבנו, בקניית נדל"ן בארץ נאלץ לגייס הון של כמה מאות אלפי ש"ח ועד כמה מילונים. בהשקעה בנדל"ן בחו"ל מחירי הכניסה נמוכים בהרבה ולעתים גם ב-200,000 ש"ח תוכלו לקנות נכס מניב.
- תיק השקעות מגוון – ההמלצה של רוב בעלי ההון היא לפזר את הסיכון או לחילופין – לא לשים את כל הביצים בסל אחד.
בהשקעה בנכסים במחירים נמוכים תוכלו לקנות מספר נכסים וכך לפזר את הסיכון – במידה ונכס אחד מכניס פחות, כנראה שנכס אחר יכניס יותר והתשואה תתאזן. - ניצול המטבע הזר – מכיוון שאתם משקיעים במדינה עם מטבע זר, תוכלו לנצל את תנודת המט"ח לטובתכם. כאשר המטבע נמוך תוכלו לקנות נכסים ובכך לקנות אותם "בזול" וכאשר המטבע גבוה תוכלו למשוך את הרווחים וליהנות מיותר כסף.
- מינוף ההשקעה – בדרך כלל בנדל"ן בחו"ל תוכלו למנף את ההשקעה שלכם בדרכים רבות. בישראל יכולות המינוף מוגבלות וה"משחקים" שניתן לעשות עם הכסף שלכם כמעט ואינם קיימים. בגלל מחיר הכניסה הנמוך ויכולות המינוף הנהדרות, תוכלו ליצור לכם פורטפוליו (תיק) של נכסים בזמן יחסית קצר, כזה שלא הייתם חולמים (ומסוגלים) ליצור במידה והייתם משקיעים בנדל"ן בארץ.
- תשואה גבוהה יותר. הרבה יותר – תשואה גבוהה בנדל"ן בישראל תהיה בסביבות ה-5% בשנה בעוד שזה יהיה בדרך כלל המינימום של תשואה מקבילה בהשקעה בנכס בחו"ל ויכולה להגיע להרבה יותר מכך.
יש המון שווקים, אזורים ואפשרויות ולכם נותר רק לבחור היכן להשקיע, במה וכמה אחוזי תשואה תרצו להרוויח מהשקעה זו. - השקעה פסיבית אמיתית – ישראלים רבים נוטים לפחד ולחשוש כשהנכס לא נמצא קרוב אליהם ולא במרחק נסיעה מביתם. ישנה איזו מחשבה שכאשר הנכס במרחק של שעה או שעתיים מאיתנו נוכל לשלוט בניהול שלו בצורה טובה יותר.
בינינו? זה לא ממש נכון. רובנו עובדים במשרה מלאה עם משפחה והתחייבויות נוספות. נכס שכזה אותו אתם צריכים לבקר מדי פעם, לקבל שיחות של דיירים, לשלוח בעלי מקצוע במידה וצריך וכל דברים אותם דברים אשר ניהול נכס מצריך ודורש – זה פשוט כאב ראש אחד גדול.
כאשר אתם קונים נכס בחו"ל יש מי שמנהל אותו. ישנם אנשים שזו העבודה שלהם ולהם יש אינטרס שהנכס שלכם ייצר את שכר הדירה הגבוה ביותר ושהדיירים שלכם יהיו מרוצים מאוד.
אתם לא תקבלו טלפון בשלוש בבוקר שיש פיצוץ בצינור או בשישי בערב שהדיירים איבדו את המפתח שלהם.
זו הכנסה פסיבית אמיתית – השקעתם כסף ואתם גורפים את הרווחים מבלי להתעסק במסביב.
השקעה בנדל"ן בחו"ל – למה רצוי לשים לב
אנחנו לא מתכוונים לצייר לכם פה תמונה ורודה, יחד עם היתרונות העצומים שהשקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה לספק לנו נצטרך גם להבין את החסרונות, הסיכונים והדברים אליהם נצטרך לשים לב לפני הרכישה.
ההחלטה לרכוש נכס, בכל מקום בעולם, היא החלטה שצריך לקחת בכובד ראש ולהבין את כל הפרטים לפני הרכישה.
אז למה רצוי לשים לב:
- עם מי אתם נכנסים לעסקה – בישראל פועלים יזמי נדל"ן וחברות רבות המציעים עזרה בקניה של נכסים בחו"ל. ההחלטה עם מי אתם נכנסים לעסקה זו מחייבת בדיקה מקיפה של החברה/יזם.
בדקו מה הם מציעים לכם, איזה אסמכתאות הם מספקים, איזה שירות הם נותנים והאם יש תקופה מסוימת לשירות זה, שאלו שאלות, בקשו המלצות ממשקיעים קודמים ועוד.
מדובר בהשקעה של סכום גדול ואתם רוצים להיות בטוחים שמי שמלווה אתכם בדרך זו הוא האדם הנכון. - מיסים – תשלום המיסים בכל ארץ החוקים הוא שונה. ישנן ארצות בהן משלמים מיסים בכל רבעון, כאלו בסוף של שנה, כאלו בתחילת השנה וישנן ארצות שכל סוג מס משולם בזמן אחר.
דאגו לדעת את חוקי הארץ בה בחרתם להשקיע והיעזרו ברואה חשבון או יועץ מס שיעזור לכם לא לפספס שום תשלום (ובכך לסכן את הנכס שלכם).
בנוסף, המיסים הם נדבך חשוב בהוצאות על הנכס שלכם ורצוי להכניס אותם לחישוב של התשואה השנתית. - מיקום הנכס – עשו מחקר על האזור בו אתם קונים את הנכס שלכם – האם ישנה צמיחה יציבה או שמא אוכלוסיות חלשות יותר משתלטות עליו, תשתיות, המצב הסוציו-אקונומי של האנשים הגרים בו, פופולריות, ביקוש גבוה של קונים או דיירים, תחנות רכבת או אוטובוס, רמת פשע, בתי ספר ואוניברסיטאות וכל אותם דברים אשר הייתם בודקים במידה ואתם הייתם עוברים לגור שם.
נכון, לא בכל מקום אשר בו תקנו נכס תרצו לגור בו בהכרח אבל רצוי לדעת את כל האיכויות והחסרונות של האזור בו אתם רוכשים את הנכס, כך לא תהיו מופתעים משום דבר. - קונים בזול ומשלמים ביוקר – לנו כישראלים יש נטיה פעמים רבות לעגל פינות, לא להשקיע בבדיקה מעמיקה ובאופן כללי לקוות ש"יהיה בסדר".
אנו ממליצים לכם בחום לעשות בדיקת נאותות לנכס – לוודא שאין עליו שיעבודים או חובות, להשקיע בבדק בית (אינספקשן) אשר יגלה לכם את כל הטוב, הרע והמכוער ובכך להוריד מכם כאבי ראש עתידיים רבים.
ליווי מקצועי ומנוסה – פעמים רבות אנו רוצים להוריד את כל תשלומי המתווכים והליווי המקצועי. ברוב הפעמים נגלה שלאנשים אשר יש ניסיון בדבר אותו אנו רוצים לקנות יש את היכולת לחסוך לנו כסף וזמן רב. הם יודעים לחפש את הנכס במהירות וביעילות ויש להם אנשי מקצוע המלווים אותם זמן רב.
אתם כמובן יכולים להחליט להשקיע באופן עצמאי אך לפעמים תגלו שהזמן והכספים שבזבזתם עלו יותר מלשלם עמלה למישהו שיעשה עבודה זו עבורכם. - אל תאמינו להבטחות – ישנן חברות אשר יבטיחו לכם תשואה על נכס מסוים. כאשר דבר כזה קורה זה צריך להדליק פעמוני אזהרה בראשכם. אף אחד לא יכול להבטיח לכם תשואה, במקרה הטוב אפשר להעריך או לקוות.
יזמים מנוסים יכולים להעריך את גובה התשואה כאשר הם הם מכירים את האזור אך אל תלכו שולל אחרי הבטחות אשר יכולות להתגלות כהבטחות שווא. - שכרו אנשים אשר יעבדו בשבילכם – מכיוון שאתם רחוקים פיזית מהנכס, שכרו אנשים אשר ידאגו לנהל את הנכס עבורכם. הם יעשו סינון לדיירים (חשוב ביותר, אינכם רוצים שדייר לא משלם יגור בנכס שלכם), ידאגו לתיקונים, גביית הכסף הפיקדונות וכל הדברים אותם בעל נכס צריך לעשות.
- השקעה חכמה – לא תמיד הנכס היקר ביותר הוא הנכס שיבטיח לכם את התשואה הגבוהה ביותר (ולמען האמת – זה בדרך כלל ההיפך) ולא תמיד הנכס הזול ביותר הוא הנכס הנכון ביותר לרכישה. בדקו את התשואה על הנכסים והחליטו החלטה שקולה ומדודה.
בנוסף, נסו להתרחק מהשווקים המוצפים, לרוב הם שווקים עם מחירים גבוהים ותחרות גבוהה. כאשר תצאו מעט מהאזורים הפופולריים תגלו שאתם יכולים להתנהל ביתר קלות ועם תשואות גבוהות יותר לעיתים. - היזהרו מנוכלים – לצערנו גם הם קיימים. דאגו לבדוק שאתם לא נותנים את הכסף שלכם לאנשים אשר יעלימו אותו ולא תראו אותו יותר לעולם. בדקו בשבע עיניים את השותפים שלכם לדרך.
