איך לחשב תשואה על הנכס שלי?

מה זה תשואה בכלל ואיך מחשבים את זה

תשואה זהו קריטריון חשוב בבחירת נכס להשקעה, למען האמת החישוב לא מסובך בכלל. אם אתם משקיעים בתחילת הדרך, או כאלה שחושבים לצאת לדרך, אל תפחדו מהמושג הזה. אחרי המאמר הזה תבינו בדיוק מהי תשואה ואיך מחשבים אותה.

בואו נתחיל מלהבין בכלל מהי תשואה.
נניח והחלטנו לקנות ולשתול עץ תפוחים. הלכנו למשתלה וקנינו עץ תפוחים שעלה לנו 100 ש"ח.
שתיל = השקעה.
מעכשיו, כל תפוח שיגדל על העץ יהיה התשואה שלנו על ההשקעה הראשונית. אנו נוכל לדעת בסוף כל שנה, לפי כמות התפוחים שגדלו על העץ ובמחיר אותם מכרנו בשוק, כמה היה "שווה" לנו לשתול את העץ הזה ובתוך כמה שנים נוכל להחזיר את ההשקעה שלנו על עץ התפוחים.
בעצם התשואה נותנת לנו אינדיקציה לזמן שנחזיר את סכום ההשקעה הראשוני שלנו.

איך נחשב תשואה של דירה להשקעה

נניח וקנינו דירה ב-100,000 ש"ח ואנחנו משכירים אותה ב-1000 ש"ח לחודש. את 1000 השקלים אנחנו נכפיל ב-12 (מספר החודשים בשנה) ובסכום זה נחלק את הסכום של הכסף שהשקענו (100,000).
תשואה = השקעה ראשונית / (מספר חודשים בשנה X הכנסה חודשית)
(1000X12) / 100000 = 0.12 = 12%
משמע, ההשקעה שלנו מחזירה לנו בכל שנה 12%.
עכשיו נוכל לדעת תוך כמה שנים נחזיר את ההשקעה שלנו. אם ההשקעה שלנו היא 100%, נחלק את ההשקעה בתשואה שיצאה לנו וזה כמות הזמן שיקח לנו להחזיר את ההשקעה שלנו:
8.33 = 12 / 100
זאת אומרת שייקח לנו 8.33 שנים להחזיר את ההשקעה הראשונית שלנו. ככל שהתשואה תהיה גבוהה יותר כך גם יתקצר משך הזמן של החזר ההשקעה.

ברוטו או נטו?

מצטערים להיות נושאי בשורה רעה אך החישוב שכרגע חישבנו הוא לא מאוד מדויק. ולמה? מפני שלא לקחנו בחשבון הוצאות שישנן על הנכס.
בכדי לדעת את התשואה האמיתית על ההשקעה שלנו נצטרך להפחית את כל ההוצאות שלנו על הנכס, רק אז נכפיל ב-12 (כמספר החודשים בשנה) ואז נחלק במחיר הרכישה.

אז אילו הוצאות נצטרך לקחת בחשבון ולהפחית ממחיר שכר הדירה החודשי שלנו?

נכס לא מושכר – לכל בעל דירה יכול להיות זמן שבו הנכס לא מושכר וזהו חודש (או יותר) שבו אנו לא מקבלים שכר דירה. הממוצע המקובל בארה"ב הוא בין 2-4% בשנה אך אנו אוהבים להיות מחמירים ולחשב 7% בשנה מתוך שכ"ד (זאת אומרת שאם שכר הדירה שלי הוא 1,000 ש"ח בחודש, נוריד ממנו 70 ש"ח).
בלאי ותיקונים – כמו בכל דבר כמעט בחיים, גם הנכס שלנו יזדקק לתיקונים מפעם לפעם. רצוי לקחת בחשבון שתאלצו לתקן דברים ושזה יעלה כסף. אם אתם לא יודעים על תיקון גדול שאמור לקרות בהמשך הדרך (למשל שקניתם בית עם גג שאמור לעבור שיפוץ בשנה הקרובה) כדאי לקחת 5% מתוך ההוצאות השנתיות על תיקונים ושיפוצים.
מנהל נכסים (Property manager) – מכיוון שאנו משקיעים בנכס בארה"ב אנו ככל הנראה לא נטפל בבעיות היומיומיות מול הדיירים בעצמנו ולכן נשכור חברת ניהול נכסים שתעשה זאת בשבילנו.
המחיר הממוצע שחברות אלו לוקחות הוא 10% ממחיר שכ"ד (יש כאלה שייקחו 7% ויש כאלה שייקחו 12%, תלוי מפרט שירות).
מיסים מקומיים – כאן אין ממוצע ולא אחוזים. בכל נכס שתרכשו, תאלצו לברר את המיסים המוטלים עליו ולהוריד אותם מהרווח ברוטו שלכם.
ועד בית (HOA) – במידה וקניתם דירה בבניין, לעיתים יהיו הוצאות חודשיות נוספות כמו הוצאות על ה- (HOA (Home owner association. הוצאות אלו יכולות להגיע לכמה מאות דולרים בחודש וזהו משהו נוסף אותו תצטרכו להוריד משורת הרווח שלכם.
* בבתים פרטיים אין הוצאות שכאלו.
חשבונות – במידה ואתם משלמים חלק (או את כל) החשבונות (מים/גז/חשמל/חימום) תצטרכו להוריד את המחיר החודשי הממוצע אותו אתם משלמים מההכנסה השנתית שלכם.
ביטוח – ביטוח משלמים בכל שנה וגם הוא יורד מהרווח ברוטו.

לאחר שהורדנו מההכנסה השנתית ברוטו שלנו את כל ההוצאות, נוכל לחשב שוב את התשואה ולהגיע לתשואת הנטו שלנו, שזה מה שמעניין אותנו אחרי הכל.
נחזור לדוגמה הקודמת שלנו:
נניח וקנינו בית ב- 100,000 ש"ח ושכר הדירה הוא 1,000 ש"ח.
לאחר שהורדנו את כל ההוצאות הצפויות, גילינו שנשאר לנו 50% משכר הדירה, כלומר 500 ש"ח.
עכשיו נכפיל את 500 השקלים ב-12 (מספר חודשי השנה) ונקבל שאנו מרוויחים נטו 6,000 ש"ח בשנה.
ועכשיו נחשב:
500X12 / 100,000 = 0.6 = 6%
התשואה השנתית שלנו נטו עומדת על 6%.

במידה והסתבכתם, ממליצים לקרוא שוב עד שזה יסתדר לכם. אנחנו יודעים שיש אנשים שמספרים מבלבלים אותם ובכל זאת אנחנו בטוחים שתוכלו להבין את ההסבר.

נקודה לסיום – כשאנחנו מדברים על תשואה נטו, אנחנו לא מתייחסים לתשלומים שכל אחד יצטרך להוציא על דיווח לרשויות (ליווי של רו"ח, דיווח שנתי, החזרי מס וכו')
אנחנו לא מנסים לייפות דברים, פשוט אין לנו שום דרך לדעת על ההוצאות של כל אחד מכם כיוון שזה תלוי בסך ההכנסות שלכם/של משק הבית שלכם.