שבע הדרכים הטובות ביותר להוריד את הסיכוי שלכם להיתבע
וואוו. זה נשמע מפחיד. האמת? אתם צודקים וגם אנחנו לא רוצים להיתבע ומפחדים שהיום הזה יגיע. אבל, אין לנו דרך בימים אלה (ובייחוד כשאנחנו עובדים עם אמריקאים שמאוד אוהבים לתבוע אחד את השני) להיות בטוחים ב-100% שלא יתבעו אותנו.
בתור בעלי בית – הסיכוי אפילו גדל. יחד עם זאת, ישנן פעולות שאנחנו יכולים לעשות בשביל לשמור על עצמנו ולהוריד את הסיכוי שדבר כזה יקרה.
תראו, יכולנו לבחור שלא לכתוב את המאמר הזה אבל אנחנו כאן בשביל לחשוף בפנים הכל – את הטוב, הרע והמכוער שבהשקעות נדל״ן בארה״ב ובשביל להסביר איך אנחנו יכולים לשמור ולדאוג לעצמנו בכל תהליך רכישת הנכס והבעלות עליו. אין לנו רצון לייפות את הדברים או "לצפות אותם בסוכר" כמו שאומרים האמריקאים אלא פשוט לספר לכם על הדברים כמו שהם להראות לכם מה אנחנו עושים בשביל לשמור על עצמנו. לא באנו להפחיד אתכם אלא לתת לכם כלים למנוע את זה עד כמה שניתן.
שנתחיל?
1. דאגו שהנכסים שלכם ראויים למחייה
בתור בעלי הבית, זו האחריות והחובה שלכם לספק לדיירים שלכם מקום נקי, מסודר אשר יש בו את כל מה שצריך בשביל לחיות. אם תשכירו נכס שלא נמצאים בו תנאי מחייה בסיסיים, אתם תעלו את הסיכוי שלכם להיתבע.
דאגו לתקן את כל מה שצריך, לספק בית נקי ומסודר – כזה שהייתם מוכנים לחיות בו גם בעצמכם. הוא באמת לא חייב להיות מעוצב במיוחד או עם חומרים יקרים.
דאגו לבדוק את החוקים המקומיים והפדרליים וחוקי המדינה כדי לוודא שאתם עומדים בהם. במידה ואתם עובדים עם חברת ניהול נכסים הם יהיו אלה שידאגו להסביר לכם את כל החוקים, לספק לכם מענה לכל שאלה או להתריע במידה ואתם מעוניינים לעשות בנכס משהו שנוגד את החוקים המקומיים או הפדרליים.
2. דאגו שהנכס שלכם בטוח
אם לא תספקו רמה מסוימת של בטיחות לדיירים שלכם אתם עלולים לעמוד בפני תביעה. למשל, אם דייר מתקשר אליכם/למנהל הנכסים שלכם ומדווח שמנעול הדלת שלו לא תקין ולפני שאתם מספיקים לשלוח מישהו לטפל בזה יש פריצה ותקיפה בנכס שלכם מול הדייר – אתם עלולים להיות חשופים לתביעה. לכן, דאגו תמיד שבעיות בטיחות מטופלות באופן דחוף.
בנוסף, כאשר אתם נמצאים בשלב בדיקת הנאותות של הנכס אתם ככל הנראה תבצעו אינספקשן (חסר שלכם שלא!) שיספר לכם על כל הבעיות שיש בנכס.
לאחר רכישת הנכס תוכלו לטפל בכל הבעיות האלה ולהוריד את הסיכויים שדברים לא יפעלו כמו שצריך ובעקבות כך יעלה הסיכוי שלכם להיתבע.
3. דאגו לטיפול מהיר בתיקונים
אם יש בעיה בנכס שהדייר רוצה שנתן ואנחנו מסרבים לעשות זאת, אנחנו חושפים את עצמנו לתביעה או שדייר לא ישלם לנו שכר דירה מכיוון שהשתמש בכספו שלו לתקן את הבעיה. לכן, רצוי שבכלל לא תגיעו למצב הזה ובכל פעם שישנה בעיה תשכרו הנדימן לתקן אותה או שתבקשו ממנהל הנכסים שלכם שישלח מישהו מטעמו וכמה שיותר מהר.
4. תחזקו את הנכס שלכם
אחד הגורמים השכיחים ביותר לתביעה זה בעקבות פציעה בנכס של הדיירים שלנו או אורח שלהם. לכן, זה חשוב מאוד לבדוק אחת למספר חודשים שאין שום בעיות מסוכנות בנכס שיכולות לפגוע בדיירים שלנו כמו מעקה מדרגות חסר, מדרגות חלקלקות או בעיות בחשמל למשל.
בנוסף כמו שכבר ציינו קודם, במהלך האינספקשן תגלו ככל הנראה בעיות שעלולות לגרום לפציעה שרצוי לסדר מיד אחרי העברת הנכס על שמכם כך שלא תהיו חשופים לתביעה.
5. במידה ויש בעיות סביבתיות בנכס – חשפו זאת בפני הדיירים שלכם
בעלי בתים יכולים להיתבע בעקבות בעיות סביבתיות כמו הימצאות בנכס של אסבסט, צבע עופרת, עובש או פשפשים.
הדרך שנוכל לכסות את עצמנו מול תביעה זה אם נחשוף בפני הדיירים שלנו שיש בעיה ולטפל בה במהירות. אם אתם יודעים על בעיה – חשפו אותה. לאחר מכן דאגו לטפל בה כמו לפנות שאריות אסבסט, לגרד את צבע העופרת או להזמין מומחים שיאתרו את העובש ויטפלו בו.
עכשיו, בואו נהיה כנים – לאמריקאים יש פחד קמאי מעובש שחור (זה שיש לכולנו במקלחת), מצבע עופרת ומגז רדון. הם ממש חרדים מזה וזה לגמרי בתרבות שלהם. אנחנו בתור ישראלים יכולים לצחוק על זה קצת אבל בסופו של יום אנחנו עובדים מול + עם אמריקאים ולכן צריכים לשתף פעולה עם ההתנהגויות והמנהגים שלהם. לכן, זה אולי קצת יצחיק אתכם שהם מאוד יבהלו מעובש אבל כאלה הם ואנחנו צריכים לטפל בדברים לפי סטנדרטים אמריקאים ולא לפי סטנדרטים ישראליים (משמע, ריסוס של קצת אקונומיקה על הקיר – לא תופס כטיפול בבעיה…).
6. עבדו לפי חוזה השכירות
כאשר אתם חותמים על חוזה מול הדיירים, אתם חותמים על מסמך אשר מחייב את שני הצדדים לפעול לפיו. או במילים אחרות – גם לכם יש אחריות וחובות ואם אתם לא עומדים בהם אתם עלולים להיות חשופים לתביעה. לכן, הבינו את החוזה שהדיירים שלכם יחתמו עליו (לרוב זה יהיה החוזה של חברת ניהול הנכסים שלכם), פעלו לפיו וכבדו אותו.
7. תעדו ה-כ-ל
דאגו לתעד כל הוצאה שיש לכם על הנכס, כל דבר שתיקנתם וכל קבלה שקיבלתם, בין אם זו קבלה של תיקון דחוף או קבלה של פריט להוצאות ה-CapEx שלכם.
במידה ויש לכם חלופת אימיילים (בין הדייר לביניכם/מנהל הנכסים) דאגו לשמור את כל המיילים וגם אם יש לכם חלופת אימיילים בין מנהל הנכסים לביניכם רצוי לשמור אותה.
אם יש נושאים חשובים כמו חידוש חוזה, התראה על בעיות ועוד – דאגו לכתוב הכל דרך אימייל או בהודעה ואז שמרו אותם כך שתהיה לכם עדות שהדבר הזה קרה.
יש עוד כמה דרכים להישמר מתביעות, אך מה שכתבנו כאן אמור למנוע מכם לעשות טעויות של מתחילים. אנחנו לא עורכי דין, לא בקיאים בכל רזי המשפט והחוקים האמריקאיים ואנחנו ממליצים תמיד – תבדקו ותבררו ככל הניתן לעומק הדברים לפני שאתה עושים משהו, הכירו את העולם אליו אתם נכנסים. טעויות לעולם קורות ויקרו, זה חלק מהחיים, רק נסו לצמצם אותם ככל הניתן, זה מה שאנחנו מאמינים בו בכל אופן.
