מהן ההוצאות והעלויות אותן כדאי לכם לחשב כשאתם רוכשים דירה להשכרה
אנשים רבים אשר רוכשים נכס להשכרה מסתכלים אך ורק על שכר הדירה ועל ההכנסה החודשית שלהם ומהם גוזרים את התשואה השנתית שלהם. דבר זה הוא לא נכון לעשות כי תשואה זו היא לא התשואה האמיתית אלא התשואה ברוטו ולא התשואה נטו שזה בעצם מה שמעניין אותנו. הרי כסף שלא נכנס אלינו או שיוצא לנו מהכיס הוא לא כסף שאנחנו יכולים להחשיב בתור הכנסה נכון?
אז אנחנו כאן בשביל לעזור לכם להבין מהן העלויות השוטפות שצריך לקחת בחשבון כשקונים נכס להשכרה ומהם הדברים שכדאי לחשב כך שלא תהיה לכם תשואה פחות טובה משחשבתם או שאלו דברים אשר יפתיעו אתכם, הרי כאלה הפתעות לא טובות אף אחד לא רוצה לקבל…
מיסי נכס (property tax)
כשאנחנו מדברים על מיסים אנחנו מתכוונים למיסי הנכס.
לכל מדינה בארה"ב (state) יש מיסים מעט שונים אבל העיקרון הוא שמיסי הנכס נגזרים מערך הנכס עצמו (כמה שהעריכו אותו בסקר האחרון שנערך בנכס יחד עם עלות המכירה האחרונה). גם בתוך אותה העיר ישנם אזורים עם מיסי נכס גבוהים בעוד שאזורים אחרים ייהנו ממיסי נכס נמוכים יותר.
ניתן לבדוק בקלות את גובה מס הנכס שאתם חושבים לקנות באתר של המחוז או באתר Realtor.
מיסים גבוהים או נמוכים יכולים להשפיע באופן דרמטי על התשואה שלכם ולכן זהו נתון שרצוי לקחת בחשבון טרם קניית הנכס.
ביטוח
כמובן שביטוח זה עוד מרכיב חשוב בעלויות השוטפות של הנכס ושאסור לוותר עליו בשום אופן.
הביטוח מכסה אותנו מפני דברים כמו נזקים בנכס, הפסדים בגין נכס פנוי (ללא שוכר) בעקבות נזק בנכס, הגנה מפני תביעות ע"י השוכר ועוד. כמו כן, המאפיינים של הבית ומיקומו ייקחו חלק במרכיב עלויות הביטוח.
המחיר הממוצע של ביטוח ל – single family בארה"ב הוא $1200 לשנה.
דמי ניהול של חברת ניהול הנכסים (property manager)
מכיוון שאנו גרים רחוק מהנכס ולא יכולים לנהל את כל האופרציה של נכס בשכירות מרחוק (וטוב שכך, למעשה זה אומר שקנינו הכנסה פסיבית קבועה), רוב המשקיעים בוחרים לשכור חברת ניהול שתנהל להם את הנכס ותעזור להם עם הכנסת הדייר לנכס, תיקונים ובעיות מול הדייר, גביית שכר הדירה ועוד.
חברת ניהול הנכסים לוקחים לרוב בין 7-11% מתשלומי שכר הדירה החודשיים.
נכס ללא דייר (vacancy)
אחד המרכיבים שכדאי לקחת בחשבון הוא שהנכס שלנו לא יהיה מושכר ב 100% מהזמן – שוכרים מפנים את הנכס ולפעמים ישנם זמנים ללא הכנסות של שכר דירה עד ששוכר אחר נכנס.
אנחנו אוהבים לקחת בחשבון שבממוצע חודש בשנה הנכסים שלנו עומדים ריקים ואנחנו לא מקבלים בחודש זה שכר דירה.
הזמן הממוצע ששוכרים נשארים בכל בית להשכרה בשוק האמריקאי הוא שלוש שנים כך שככל הנראה לא יהיה לנו נכס ריק חודש בשנה ועדיין, עדיף להיות מחמירים מאשר אופטימיים אבל עם פחות כסף בכיס.
תחזוקה שוטפת
כמו שאתם ודאי מכירים מהבית בו אתם גרים, ישנו צורך מדי פעם לתקן דברים אשר מתקלקלים בנכס.
אז כמו בבית שלכם, גם הנכסים שלכם ידרשו תחזוקה שוטפת ומדי פעם יהיו בעיות שתצטרכו לשלם עליהן. אז נכון, אתם לרוב לא תעשו את התיקון בעצמכם ומנהל הנכסים יעשה אותו עבורכם ועדיין, זה משהו שתאלצו לשלם עליו.
אנחנו אוהבים לחשב שתחזוקה תעלה לנו כ-7% משכר הדירה ברוטו בשנה. לרוב מחשבים אחוזי תחזוקה בכ-5% אך מכיוון שאנו עובדים בעיר בה הבתים מאוד ישנים (לרוב בני 100 שנה בערך), כמו ערים רבות אחרות בארה"ב, ישנן בעיות שצצות בעקבות גיל הבית.
גז, חשמל, ביוב, מים – Utilities
ברוב בתי ה Single family, הדיירים שלכם יהיו אלו שמשלמים את החשבונות הללו (מיסי הנכס נחשבים כ"ארנונה" ואותם בעלי הנכס משלמים) אך במצבים נדירים אתם תהיו אלה שתשלמו את חלק או כל החשבונות האלו.
אמנם, תוכלו לבקש בנוסף לשכר הדירה עוד תשלום על ההוצאות האלו אך הוצאות אלו עדיין צריכות להיכנס לתחשיב הכללי.
ועד בית – HOA
אם קניתם דירה (Condo) בקומפלקס דירות, תהיה לכם הוצאה חודשית נוספת שהיא ועד בית. התשלום הוא על תפעול האזורים הציבוריים – חשמל, מים, ניקיון וכו', תשלום על בריכה, חניה, חדר כושר, שומר בכניסה ועוד.
ככל שלקומפלקס הדירות יהיו יותר שירותים טובים יותר, כך גם תשלום לוועד הבית יהיה גבוה יותר והוא יכול להגיע לכמה מאות דולרים בחודש.
ועוד משהו שכדאי לקחת בחשבון:
הוצאות הון – CapEx
הוצאות הון הן הוצאות המשמשות לשימור, רכישה או שדרוג הנכסים. כשאנחנו מנסים להבין מה נכנס במושג הזה בעולם הנדל"ן אלו בעיקר הדברים הגדולים אשר מתקלקלים כל כמה שנים (או עשרות שנים), עולים יחסית הרבה כסף אבל שומרים לנו על בית פועל ותקין.
הדברים האלו לרוב הם גג, מערכות חימום או קירור, מערכת הביוב, דוד חימום מים ועוד. אנחנו צריכים לדעת את הגיל של כל רכיב בנכס שלנו ולדעת מה תוחלת החיים שלו וכך נוכל לצפות מתי להחליף אותו.
משקיעים חכמים עושים שני דברים:
- במידה וצריך להחליף את אחד מהרכיבים האלה בשנים הקרובות לאחר קניית הנכס הם מכניסים את העלות שלהם לתוכנית העסקית.
- עושים תחשיב המסכם כמה רכיבים אלה יעלו ומכניסים צפי למתי הם יוחלפו – לפי סכום זה, ישימו בכל חודש כסף בצד לטובת החלפתם.
כמו שהבנתם, יש כמה וכמה סעיפים, נושאים שונים, שכדאי לקחת בחשבון כשמחשבים את ההכנסה מנכס להשכרה בארה"ב. ככל שתדייקו בחישוב, תכניסו כל פרמטר שכתבנו כאן לטבלה שלכם, כך פחות תופתעו בסיכום השנתי של ההכנסות מהנכס. מי יודע, אולי אפילו תופתעו לטובה.
