נקודות חשובות לקראת השלמת עסקת נדל"ן
מזל טוב! לאחר חיפושים רבים ובדיקות כדאיות רבות של נכסים – מצאתם נכס מתאים, גם הגשתם עליו הצעת מחיר והמוכרים קיבלו אותה. יאי!
עכשיו מגיעה תקופת האינספקשן (Inspection period) וזו התקופה בה יש לנו הזדמנות לבדוק את הנכס מהפנים אל החוץ, לבדוק אם ישנן בעיות נסתרות ולוודא שהנכס אותו אנו קונים אכן ראוי לסכום הכסף שנשלם עליו.
אז אילו בדיקות אנו יכולים לעשות בשביל לוודא שהנכס שאנו קונים עומד בדרישות שלנו? הנה כמה טיפים מאיתנו.
אינספקשן
כמו שכתבנו קודם, ישנה תקופה של מספר ימים (תלוי ברצון הקונה אשר ייכתב בחוזה הצעת המחיר) בה נעשה בדיקת נאותות על הנכס אותו אנו מתעתדים לקנות.
בהרבה מאוד מקרים, נכסים בארה"ב הם בני כמה עשרות שנים ובמקומות מסוימים נוכל לראות בתים למכירה מסוף המאה ה-19. בעקבות כך ובעקבות העובדה שהבנייה הנפוצה ביותר בארה"ב היא בתים מעץ וגבס ולא מבלוקים ובטון, נרצה לבדוק את הנכס ולוודא שמה שאנו רוכשים הוא לא חתול בשק.
מכיוון שרוב האנשים אינם מגיעים לבחון את הנכס בעצמם (וגם אם כן, אין להם את הידע הדרוש לבדוק פיזית את מצב הבית) אנו נשלח בודק מוסמך אשר יבצע בדיקה פיזית של הבית לגילוי ליקויים ובעיות.
אינספקשן זו בעצם בדיקה של הנכס על ידי בודק מוסמך. הבודק (אינספקטור) הוא לרוב אדם אשר לו ידע נרחב בבניה או שהיה בעבר קבלן ולכן לעיתים נוכל לקבל גם הערכת מחיר לתיקונים הרצויים.
האינספקטור מגיע לנכס למספר שעות אשר בהן הוא בוחן את הנכס מהמרתף (במידה ויש כזה) ועד הגג. הוא בוחן רטיבויות, חשמל, צנרת (הנראית לעין), את מצב המקלחות והשירותים, מצב המטבח ומכשירי החשמל שבו, הקירות, הרצפה, החניה והשביל המוביל אליה, הגראז', החדרים, חיפוי הבית, הגג, המרתף, מכשירי החימום והקירור, המדרגות והמעקות ועוד ועוד.
את כל מסקנותיו הוא מסכם בדו"ח מפורט וכולל תמונות והסברים אשר מחולק לחלקים לפי הבדיקה ובו יאמר גם את דחיפות התיקון – מתיקון קוסמטי בלבד ועד תיקון בהול שעלול להיות סיכון פוטנציאלי לנכס או לדרים בו.
לאחר שנקבל את דו"ח האינספקשן נוכל לדעת מול מה אנחנו עומדים – האם הבית במצב טוב ונרצה לקנות אותו במחיר שהצענו, האם הבית זקוק לתיקונים קלים וזה משהו שאנו רוצים ומוכנים להתמודד איתו או האם התיקונים הרצויים והבעיות גדולות מדי בכדי שנרצה לקחת על עצמנו פרויקט שכזה.
בדיקת אינספקשן עולה בין 250-500 דולר, תלוי בגודל הבית ובשוק בו אתם רוצים לקנות והבדיקה הזו מומלצת ביותר לכל קונה (מבחינתנו כמשקיעים היא בגדר חובה).
פעמים רבות ראינו נכסים אשר על פניו נראים טוב ואין כמעט דבר לתקן בהם ולאחר הבדיקה התגלו בעיות בשווי עשרות אלפי דולרים. לכן, המלצתנו היא "לבזבז" את המעט דולרים האלו על בדיקה של בית על מנת לא לגלות בעיות גדולות, קשות ויקרות בעתיד.
לאחר בדיקת האינספקשן תוכלו להחליט האם אתם רוצים לרכוש את הבית במחיר שהצעתם או שתרצו לתקן את הצעת המחיר ולהוריד את מחיר התיקונים או שמא תרצו למשוך את הצעת המחיר ולבטלה. את כל אלו ניתן לעשות כאשר אתם עדיין בתקופת האינספקשן.
בדיקת מערכת הביוב בעזרת מצלמה
אז בהמשך למה שכתבנו למעלה, זוכרים שרוב הנכסים אשר נרכשים ע"י משקיעים הם בתים בני כמה עשרות שנים או יותר? אחלה, נמשיך.
במידה ואתם יודעים שהנכס הפוטנציאלי שאתם רוצים לרכוש הוא נכס ישן, סיכוי סביר שיש בעיות במערכת הביוב שלו. תיקונים של מערכת ביוב יכולים להגיע בקלות לעשרות אלפי דולרים ולכן אנו ממליצים בחום, במידה וישנה איזושהי אינדיקציה שיכולה להיות בעיה בביוב – הזמינו בודק מוסמך בעל מצלמה הנכנסת למערכת הביוב ובודקת אותה.
לדוגמה, בבית שהיינו בו כבר בתקופת האינספקשן (ולאחר בדיקת אינספקשן) עלה החשש שישנן בעיות במערכת הביוב – שברים, חדירה של שורשי עצים וסתימות. מבדיקה שנעשתה בעזרת מצלמת ביוב גילינו שתיקון התקלה עלול לעלות כ-20,000 דולר(!!) – תקציב שלא היה קרוב למחיר אותו היינו מוכנים לשלם. לאחר שהמוכרים לא הסכימו להוריד את 20,000 הדולר האלו ממחיר הקניה שלנו החלטנו לבטל את הצעת המחיר שלנו ולא רכשנו את הנכס. רק חישבו כמה צער היה יכול להיות במידה ולא היינו מגלים את הבעיה הזו לפני קניית הבית.
קבלת הצעות מחיר לאחר אינספקשן
לאחר שקיבלתם את דו"ח האינספקשן והחלטתם שככל הנראה תרצו להמשיך ברכישת הבית, זה הזמן לקבל הצעות מחיר מבעלי מקצוע לתיקון הליקויים אשר התגלו בנכס בזמן האינספקשן.
שלחו בעלי מקצוע לנכס לבחון את התיקון הרצוי או שתשלחו אליהם את דו"ח האינספקשן וכך תוכלו לקבל הצעות מחיר על כל בעיה הדורשת תיקון. לפעמים יספיק הנדימן אחד שיבוא ויתקן את כל הדברים הקטנים ולעתים תצטרכו לשלוח לנכס מספר בעלי מקצוע שונים.
לאחר שתסכמו את הצעות המחיר מכל בעלי המקצוע תוכלו להחליט האם אתם תספגו את מחיר התיקונים או שתתנו הצעת מחיר מחודשת.
בדיקות טייטל
דרך נוספת לבדיקת נאותות של הנכס היא בדיקת טייטל. בדיקה זו מתבצעת על ידי חברת טייטל שלה מספר כובעים:
- בדיקה של ניקיון שטר הנכס (Deed) – נכס ללא שעבודים או עיקולים
- ניהול של חשבון הנאמנות עם הכסף של הרוכשים את הנכס
- ניהול סגירת החוזה (closing)
- ביטוח טייטל (במידה ויהיו בעיות עתידיות של ה-deed)
חברת הטייטל עורכת בדיקות למצוא האם ישנם עיקולים או שעבודים על הנכס אשר יכולים לפגוע בקונים הפוטנציאליים. על בדיקה זו נעשה ביטוח (הנקרא title insurance) אשר יבטיח לנו שבמידה ולאחר סגירת הקניה על הבית יצוצו בעיות או עיקולים שחברת הטייטל פספסה – חברת הטייטל תישא בכל ההוצאות הכרוכות בבעיות אלה.
ביקור של מנהל הנכסים שלנו בנכס
כחלק מהבדיקות שלנו, אנחנו שולחים את מנהל הנכסים שלנו לנכס כדי שיוכל לבחון אותו מנקודת הראות שלו – אדם שמנהל מאות נכסים ומכיר את שוק השכירות.
הוא יגיד לנו את דעתו לגבי מוכנות הנכס להשכרה- האם צריך לשפץ או לשפר את הנכס בשביל לקבל את השכירות הגבוהה ביותר, מה שכר הדירה שאנחנו יכולים לקבל על הנכס והאם יש לו הצעות לשיפור גובה השכירות (כמו למשל סגירת אחד החדרים המשותפים והפיכתו לחדר שינה ובכך לקבל שכירות גבוהה יותר).
