איך לבחור שוק להשקעה בארה"ב

בחירת שוק להשקעה בארצות הברית

משקיעים זרים רבים בוחרים להשקיע את כספם בארה"ב בגלל מחירי הנכסים הנמוכים והתשואה הגבוהה. ארה"ב היא ארץ ענקית, שוק הנדל"ן בה הוא לא אחיד ובו המון תתי שווקים. ההבדלים בין מדינה (State) למדינה הם עצומים מבחינת כמויות האנשים, מחירי הנכסים, ההכנסה ועוד. גם בתוך כל מדינה הערים הן שונות האחת מהשנייה וגם בתוך הערים יש הבדלים גדולים מאוד בין שכונה לשכונה – אנו מכירים הרבה ערים בהן בין שכונות הגובלות זו בזו יש פערי מחירים של נכסים של מאות אלפי דולרים.

כאשר אנו משקיעים בארץ בה אנו גרים אנו יודעים אילו ערים נחשבות טובות או יקרות, איפה כדאי להשקיע ואיפה פחות. לרוב, גם אם אנחנו לא מכירים עיר כזו או אחרת, תמיד נוכל לשאול ולברר לגבי השקעה בעיר זו עם חברים, בני משפחה או מכרים.

כאשר אנו מבררים לגבי השקעת נדל"ן בארה"ב, לרובנו אין את היכולת לבדוק ולבחון עיר או מדינה מסוימת דרך מכרים ולכן אנו נאלצים להסתמך על נתונים יבשים שיעזרו לנו להחליט היכן העיר המשתלמת והנכונה ביותר עבורנו.

אז אם אנחנו לא יכולים לשאול ולקבל המלצה היכן לשים את כספנו ולקנות נכס, איך בכל זאת נוכל לעשות זאת? אספנו עבורכם מספר טיפים שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת, נכונה, חכמה והכי חשוב – שהתשואה שלכם תהיה גבוהה והסיכון כמה שיותר נמוך.

אז מה נרצה לבדוק?

מחירי השוק

כמו שאמרנו קודם, מחירי הנכסים בארה"ב יכולים לנוע בין כמה אלפי דולרים לבין כמה מיליונים. אחד הקריטריונים החשובים הוא התקציב שלכם ולכן לא כל אזור בארה"ב יהיה רלוונטי לתקציב שלכם ויתאים לרמת ההשקעה אותה אתם מחפשים.

חפשו אזור אשר תוכלו להשקיע סכום אשר יהיה ריאלי עבורכם. הוא לא חייב לקנות לכם את הנכס הכי יקר באזור אבל גם רצוי שלא יהיה כזה שהנכסים היחידים שתמצאו הם נכסים בשכונות בהן הפשע גבוה.

אחוז שוכרי הדירה במדינה/אזור

כמו בישראל, גם בארה"ב ישנם שווקים אשר בהם שוכרי הדירות קיימים בהם יותר וישנם שווקים אשר בהם נהוג יותר להיות בעלים של בית ולא שוכרים.

אם נקח לדוגמה את ישראל, נגלה שבתל אביב יש אחוזים גבוהים מאוד של שוכרי דירות לעומת בעלי נכסים.

מטרתנו היא למצוא שוק שבו נוכל למצוא בקלות שוכרים ושיהיה ביקוש גבוה לנכסים להשכרה כך שנוכל לבחור את הדיירים שלנו ולא נצטרך להתפשר על איכות הדיירים.

לכן, נצטרך למצוא אזור שבו יש כמות גבוהה של שוכרי דירה לעומת בעלי נכסים.

אזור בצמיחה

איך נוכל לזהות אזור בצמיחה? אם נפתחים בו עסקים רבים, יזמויות נדל"ן נבנות בו ויש תוכניות או עבודות קיימות של השבחת והגדלת התשתיות כגון כבישים – זה כנראה אזור אשר נמצא בצמיחה. רשויות ומשקיעים לא יבזבזו כסף על אזורים גוססים או לא משתלמים. לכן, נוכל לחפש תוכניות לעתיד כמו בניית כבישים גדולים, מפעלים חדשים, שדה תעופה דברים נוספים שיסמנו לנו שגל של אנשים ירצה לעבור לאזור שלנו.

עסקים גדולים וחשובים

כמו בפסקה הקודמת, אם באזור בו תרצו להשקיע יושבות חברות גדולות או מפעלים, רוב הסיכויים שזו אזור ששווה להשקיע בו.

ככל הנראה שאזור בו יש תעסוקה הוא אזור שימשוך עובדים לעבור אליו (אשר יצטרכו לגור איפשהו) ויהיה אזור משגשג. 

הגירה חיובית

כמו בפסקאות הקודמות, במידה וישנם עסקים, מרכזים ויזמויות, כך גם נוכל לסבור שהאזור מתפתח וישנה הגירה של אנשים לתוך העיר ולא מחוצה לה.

אנו מחפשים אזורים שבהם אנשים רוצים לגור ולא מנסים לברוח. כך נוכל להבטיח שיהיו לנו דיירים לנכסים שרכשנו.

אחוזי אבטלה

כמו שכולנו יודעים, במידה ואדם לא עובד ומרוויח כסף, ככל הנראה שלא יוכל לשלם את הוצאותיו. אנו מחפשים אזור בו ישנו אחוז אבטלה נמוך מה שיכול לעזור לנו בהורדת הסיכון מכך שהדיירים להם השכרנו את הנכס שלנו לא ישלמו לנו.

גיוון בתעשייה

אנחנו לא נרצה להשקיע באזור המתבסס על תעשייה אחת בלבד כמו תעשיית הרכב, תעשיית הבידור או התיירות וכו'.

כמו שראינו בקורונה, במקומות שהתעשייה בהם התבססה על תיירות, הייתה האטה או אפילו עצירה בשוק הנדל"ן למספר חודשים בעקבות סגירת על אתרי התיירות ובעקבות כך שוכרים שלא יכולים לשלם.

דוגמה נוספת היא כאשר קרסה תעשיית הרכב בדטרויט, מישיגן. תעשיית הרכב בה עבדו רוב התושבים קרסה או עברה למקומות אחרים ובעקבות כך רבים מהתושבים הפכו למובטלים בן לילה.

לכן, מאוד חשוב לוודא שבשוק בו אתם מתכוונים להשקיע יש מספיק גיוון בעבודות כך שאם תעשייה אחת תקרוס או תדעך עדיין יהיו מספיק אנשים שיוכלו לשלם את השכירות והחשבונות שלהם.

שלב המחקר יכול להיות ארוך מאוד, מעמיק ולמעשה אפשר לחקור לנצח – אנחנו מאמינים בעשייה. בחרו שוק שמעניין אתכם והתחילו לפי הטיפים שכתבנו מעלה, נסו, התנסו, אפילו תטעו קצת ותשפרו תוך כדי תנועה. רוצים שאנחנו נכוון אתכם באזורים שכבר בדקנו? צרו קשר ונתקדם משם..